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INHALT 40 34 4 Weitgehend ausgewogen und praxisnah: der VDIV Deutschland zur WEG-Reform. Wird die Umlagefähigkeit der Kabelgebühren Schönheitsreparaturen: das jüngste BGH-Urteil abgeschafft? Sat-TV als Alternative zum Thema und die Folgen für Vermieter 56 POLITIK & AKTUELLES 4 Beschlossen: Das ändert sich mit der WEG-Novelle. 8 Aktuelle Meldungen 10 Veranstaltungen 12 Impulse & Orientierung: Das war der 28. Deutsche Verwaltertag. TITELTHEMA 19 Eigentümer 30 Neue Regeln: der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform VDIV AKTUELL 61 Berlin-Brandenburg 62 Baden-Württemberg 63 Die VDIV-Landesverbände 63 Impressum 64 Die letzte Seite 32 Gute Gründe: Das spricht heute für eine Verwaltung. 35 Übern Zaun: der BGH zum Nachbarrecht GEBÄUDE & TECHNIK 40 Medienversorgung: Es geht auch ohne Kabelgebühren. 42 Gesucht: Standorte für 5G-Antennen 20 10 Tipps: wichtig für die Objektbegehung 44 Zukunftsthema: E-Mobilität trifft Immobilie 22 Effizienz: Sanierung & Instandhaltung richtig planen. 24 Mehr Transparenz: digitale Tools im Einsatz 26 Im virtuellen Raum: die Eigentümerversammlung 48 Licht ins Dunkel: private Außenflächen beleuchten 51 Stellenmarkt RECHT & STEUERN 52 Aktuelle Urteile rund um WEG- und Mietrecht 28 Belegprüfung: digital, kontaktlos, online 59 Arbeitsrecht: Wie man Arbeitszeiten richtig erfasst. 2 vdivaktuell 07 | 20 ab Seite 19 Neue Regeln, neue Möglichkeiten: Wie Verwalter zu neuer Form auflaufen.

POLITIK & AKTUELLES Bundestag beschließt WEG-Reform Entscheidende Schritte für Wohnungseigentümer und Immobilienverwalter Von Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland D er Deutsche Bundestag hat am 18. September das novellierte Wohnungs- eigentumsgesetz (WEG) beschlossen. Der VDIV Deutschland begrüßt die weitgehend ausgewogene und praxisnahe Reform. U. a. werden energetische Sanierungen und der Einbau von E-Ladestationen einfacher umsetzbar und Blockadehaltungen einzelner Eigentümer zurückgewiesen. Die Einführung eines Sachkundenachweises in Form einer Zertifizierung befürwortet der Spitzenver- band der Branche. Kritisch sieht der VDIV Deutschland die jederzeit mögliche Abbe- rufung der WEG-Verwaltung. 4 vdivaktuell 07 | 20 Das nun beschlossene Wohnungseigen- tumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) gibt Eigentümergemeinschaften mehr Verant- wortung und Pflichten. Blockadehaltungen einzelner Eigentümer werden aufgelöst, und dringend notwendige Prozesse wie Sanie- rungen können einfacher umgesetzt wer- den. Das macht auch die treuhänderische Verwaltung effizienter. Bauliche Maßnahmen Durch die Reduzierung der erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen werden Sanierungen leichter möglich. Hier wurde auf der Zielgeraden ein Kompromiss der Regierungskoalition gefunden, der die Beschlussfassung deut- lich vereinfacht, Eigentümer aber auch vor finanzieller Überforderung schützen kann. So sollen bei Sanierungsmaßnahmen nur dann alle Wohnungseigentümer die Kosten tragen, wenn die bauliche Veränderung mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, und auch nur dann, wenn die bauliche Veränderung nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist. Insbesondere vor dem Hintergrund der angestrebten Klimaneutralität in Wohnge- bäuden, aber auch im Hinblick auf die Ver- weigerungshaltung einiger Eigentümer, mit der sie sich nahezu jeglicher Maßnahme am Gemeinschaftseigentum verschließen, ist dies der richtige Weg. . m o c k c o t s r e t t u h S / s l a u s i v r e d n o W © : o t o F

von Hausgeldforderungen. Gegenüber dem geltenden Recht ändert sich im Hinblick auf die Aufgaben des Verwalters im Übrigen nichts.“ Generell sei es jedoch nicht mög- lich, eine generalisierende Einordnung in die Kategorien „untergeordnete Bedeutung“ mit „nicht erheblichen Verpflichtungen“ vorzu- nehmen. Vielmehr ist eine Einzelfallbetrach- tung erforderlich, die wiederum dann an Bedeutung verlieren kann, je konkreter die Wohnungseigentümer von der Möglichkeit Gebrauch machen, Rechte und Pflichten des Verwalters nach Absatz 2 durch Beschluss einzuschränken oder zu erweitern. Ein Rätsel, dass sich nicht erschließt: Die Beschlusssammlung wird fortgeführt. Unverständlich bleibt, warum die Beschluss- sammlung entgegen dem ursprünglichen Gesetzentwurf nun doch wieder aufgenom- men wurde. Verbände hatten diese Forde- rung nicht erhoben. Die Praxis zeigte nämlich in den vergangenen Jahren, dass dieses Ins- trument mit enormem Aufwand verbunden ist und wenig Nutzen bietet. Das Bereithal- ten einer Niederschrift der Eigentümerver- sammlung unter expliziter Hervorhebung der Beschlüsse als Legitimations- und Beweisfunk- tion im digitalen Format wäre für Verwalter und Wohnungseigentümer sowie Zweiter- werber sinnvoller und effizienter gewesen. Ladungsfrist und Umlaufbeschluss: Forderungen weitgehend erfüllt Nicht wie geplant allerdings von zwei auf vier, sondern nun auf drei Wochen wurde die Ladungsfrist zur Eigentümer- versammlung verlängert – der VDIV hatte hier interveniert. Auch sieht das Gesetz nun die vom VDIV Deutschland gefor- derte weitere Erleichterung bei Umlauf- beschlüssen vor. Hier wurde nicht nur die Textform (die auch E-Mails umfasst) einge- führt, Wohnungseigentümer können künftig zudem beschließen, dass für einen einzel- nen Beschlussgegenstand auch im Umlauf- verfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht. Bislang waren Beschluss- fassungen im schriftlichen Umlaufverfahren nahezu ausgeschlossen, da sie die 100-pro- zentige Zustimmung einer Gemeinschaft erforderten. Nun wird dieses Verfahren deutlich öfter zum Einsatz kommen, denn 6 vdivaktuell 07 | 20 es erleichtert schnelle Entscheidungen und spart Zeit und Geld der Eigentümer. Dass die Wohnungseigentümergemein- schaft ab sofort gestärkt wird, zeigt auch die Aufwertung der Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan. Demnach ist jede Versammlung beschlussfähig. Ferner wird auch die Online-Teilnahme an Eigentümer- versammlungen sowie die Willensbildung im Wege elektronischer Kommunikation ermöglicht, was die Flexibilität für Eigen- tümer erhöht, an der Versammlung teilzu- nehmen. Wünschenswert wäre es jedoch gewesen, der reinen Online-Eigentümerver- sammlung einen festen gesetzlichen Rah- men zu geben. Es ist daher empfehlenswert, die digitale Versammlung als Alternativins- trument zukünftig in die Teilungserklärung aufzunehmen. Vom Verbraucherschutzgedanken geprägt ist auch die Erstellung eines jährlichen Ver- mögensberichts durch den Verwalter. So erhalten Eigentümer künftig notwendige Informationen über die wirtschaftliche Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin muss die Aufstellung des wesentlichen (sonstigen) Gemeinschaftsvermögens sowie der Stand aller Rücklagen enthalten sein. Abberufung des Verwalters: Vergütung hochsetzen! Kritisch sieht der VDIV Deutschland die neue Regelung, wonach der Verwalter jederzeit von seinem geschlossenen Vertrag entbun- den werden kann. Bisher konnte die Abbe- rufung nur aus wichtigem Grund erfolgen. Zwar dürften in langjährigen Vertrauens- verhältnissen zwischen Eigentümergemein- schaft und Verwalter daraus keine Probleme entstehen, ein neu bestellter Verwalter ist aber gut beraten, sich das Risiko der tägli- chen Kündbarkeit deutlich höher honorie- ren zu lassen. Der Aufwand der Übernahme einer neuen Gemeinschaft ist enorm. Allein die Einbindung in die Prozessstrukturen der Verwaltung sowie die Bereitstellung neuer digitaler Kommunikationstools ist für Ver- waltungen mit Kosten verbunden. Anderer- seits könnten es Gemeinschaften zukünftig schwerer haben, einen professionellen Ver- walter zu finden, wenn sich herumspricht, dass Vorverwaltungen aus einer Laune der Eigentümer heraus gekündigt wurden. Die Branche wird hier Mechanismen finden, wie damit umgegangen werden kann. Vorstellbar sind kürzere Laufzeiten mit höherer Dotie- rung oder lange Laufzeiten mit abnehmen- der Vergütung je näher das Vertragsende rückt. Kein Trostpflaster hingegen ist, dass nach einer Kündigung aus nicht wichtigem Grund (fehlendes Vertrauen) noch maximal sechs Monate lang die Vergütung ausge- reicht wird. Man stelle sich einmal vor, man erteilt einem Bundestagsabgeordneten ein Mandat für vier Jahre, und nach einem Jahr setzt man eine Neuwahl an – wie würde die- ser wohl reagieren? Das Gesetz soll nach Befassung im Deut- schen Bundesrat am 1. Dezember 2020 in Kraft treten. vdivaktuell wird die wesentlichen Änderungen am Wohnungseigentumsge- setz und ihre Auswirkungen auf die Praxis in den nächsten Monaten näher beleuchten. Die Branche muss Mechanismen finden, wie mit Neuerungen umzugehen ist. . m o c k c o t s r e t t u h S / s l a u s i v r e d n o W © : o t o F

POLITIK & AKTUELLES Neue Online-Bibliothek für Wohnimmobilienverwalter VDIV ermöglicht Weiterbildung über Web-basierte Inhalte. Immobilienverwalter, die mindestens seit dem Jahr 2018 in ihrem Beruf tätig sind, haben noch bis zum 31. Dezember 2020 Zeit, ihrer Weiterbildungspflicht gemäß § 34c GewO nachzukom- men. Dann endet erstmalig die gesetzliche Dreijahresfrist für die Erbringung der entsprechenden Nachweise. Verwaltungen profitieren dabei von einem neuen Angebot des VDIV Deutschland: Am 1. Oktober 2020 hat der Branchenverband gemeinsam mit der Going Public! Akademie für Finanzberatung AG eine spezielle Online-Bibliothek für die Wohnimmobilienverwaltung ins Netz gestellt – die VDIV-WBThek. Statt gedruckter Werke finden sich dort sogenannte Web-Based-Trainings (WBT) für die Wohnim- mobilienverwaltung. Diese mehrminütigen Lerneinheiten können rund um die Uhr ortsungebunden und den jeweiligen Interessen entsprechend zur beruflichen Weiterbildung genutzt werden. Für jede abgeschlossene WBT-Einheit werden Weiterbildungszeiten minutengenau dokumentiert. Verpflichtet sind Wohnimmobilienverwalter gemäß § 34c GewO in Verbindung mit § 15b MaBV, sich regelmäßig mit einem Umfang von 20 Stunden in drei Jahren weiterzubilden. Das betrifft alle Beschäftigten, die unmittelbar an der erlaubnis- pflichtigen Tätigkeit der Wohnimmobilienverwaltung mitwirken (§ 34 c Abs. 2a GewO), also alle Mitarbeiter und Mitarbeite- rinnen, die aktiv in der Verwaltung mitwirken, indem sie Kun- denkontakt haben und selbstständig Kundenanliegen erledigen. Dazu gehört auch Personal in der Miet- und WEG-Buchhaltung, in der Objektbetreuung (Versammlungsleitung), in der techni- schen Betreuung oder Abwicklung von Versicherungsschäden sowie die Geschäftsführenden von Immobilienverwaltungen. Die Inhalte der VDIV-WBThek erfüllen die Anforderungen des Gesetzgebers gem. Anlage 1 Ziffer B zu § 15b Abs. 1 MaBV an regelmäßige Weiterbildung. So können Immobilienverwalter/ innen ihre Weiterbildungspflicht seit Oktober sowohl über das Präsenz- und Online-Seminarangebot der Landesverbände und des VDIV Deutschland als auch bequem vom Büro oder von zu Hause aus online erfüllen, und das zu attraktiven Sonderkondi- tionen für VDIV-Mitglieder. Weitere Informationen gibt es über die Landesverbände und den VDIV Bundesverband. 8 vdivaktuell 07 | 20 Airbnb muss Daten herausgeben Hamburger Steuerfahndung prüft Vermieter. Eine Sondereinheit der Hamburger Steuerfahn- dung hat gemeinsam mit weiteren Bundes- und Landesbehörden in einem mehrjährigen juris- tischen Verfahren erreicht, dass die Vermitt- lungsplattform Airbnb künftig die Daten von Vermietern zu Kontrollzwecken herausgeben muss. Ziel ist es, nicht versteuerten Einnah- men aus der Vermietung von Wohnraum auf die Spur zu kommen und der Besteuerung zu unter- werfen. Einnahmen aus Airbnb-Vermietungen, die jährlich den Betrag von 520 Euro überstei- gen, müssen dem Finanzamt gemeldet werden, sofern das Gesamteinkommen über dem Grund- freibetrag liegt. Die Daten werden zunächst in Hamburg ausgewertet und auch an andere Bun- desländer weitergereicht. Zensus auf 2022 verschoben Bundesregierung stimmt Terminänderung zu. Nachdem das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat auf nachdrückliche Appelle des VDIV Deutschland hin im Juli angekündigt hatte, den Zen- sus auf 2022 zu verlegen, hat nun die Bundesregierung der Verschiebung zugestimmt. Laut Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Zensus-Gesetzes soll die geplante Volkszählung nun am 15. Mai 2022 stattfinden. Der für die Änderung genannte Grund: Wegen der Corona-Pandemie könnten die Vorbereitungen für den Zensus 2021 nicht wie geplant erledigt werden. Der Beschluss des Kabinetts vom 2. September bedarf noch der Zustimmung des Bundestages. Auch der Bundesrat befasst sich noch mit der Verschiebung. . m o c k c o t s r e t t u h S / r a z a s t l e b , t i b b o h i , t r a n o t t n a © : s o t o F

POLITIK & AKTUELLES Preise für Wohn- im mo bilien steigen Die Corona-Krise wirkt sich bislang nicht auf die Immobilienpreise aus. Im zweiten Quartal 2020 zeigte sich ein Anstieg der Preise für Wohnim- mobilien, der Häuserpreisindex. Wie das Statistische Bundesamt (Desta- tis) mitteilte, lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2020 um durchschnittlich 2,0 Prozent höher als im ersten Quartal. Gegen- über dem Vorjahresquartal stiegen sie sogar um 6,6 Prozent an. Diese Ten- denz zeigt sich sowohl bei Wohnim- mobilien in den Städten als auch im ländlichen Raum, dort insbesondere in dichter besiedelten Kreisen. Wohnungsbe- stand steigt 2019 auf 42,5 Millionen Einheiten Ende 2019 gab es in Deutschland ins- gesamt 42,5 Millionen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden, teilt das Statistische Bundesamt mit. Das sind 0,7 Prozent oder 277.400 Woh- nungen mehr als im Vorjahr. Im Ver- gleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um fünf Prozent bzw. zwei Millionen Wohnungen. Ende 2019 kamen somit 511 Wohnun- gen auf 1.000 Einwohner – 16 Woh- nungen mehr als neun Jahre zuvor. Die durchschnittliche Wohnfläche je Woh- nung betrug 91,9 Quadratmeter, die Wohnfläche je Einwohner 47,0 Quadrat- meter. Damit haben sich die Wohnflä- che je Wohnung seit dem Jahr 2010 um einen und die Wohnfläche je Einwohner um zwei Quadratmeter erhöht. 10 vdivaktuell 07 | 20 ••• VERANSTALTUNGEN ••• ANKÜNDIGUNGEN ••• VERANSTALTUNGEN ••• ANKÜNDIGUNGEN VDIV & LANDESVERBÄNDE VDIV DEUTSCHLAND > E-MMOBILIA 2020 Datum/Ort: 8./9.12.2020, Vienna House Andel’s Berlin > 17. Verwalterforum Bad Homburg Datum/Ort: 11.12.2020, Kongress- zentrum Bad Homburg Anmeldung: www.vdiv-hessen.de/ Anmeldung: www.vdiv.de/ verwalterforum e-mmobilia VDIV BADEN- WÜRTTEMBERG > WEG-Reform-Symposium Datum/Ort: 19.10.2020, SI-Centrum Stuttgart, Stage Apollo Theater Anmeldung: www.vdiv-bw.de/ veranstaltungen/ > 30. Verwalter-Workshop Datum/Ort: 26.11.2020, Kronen- zentrum Bietigheim- Bissingen Anmeldung: www.vdiv-bw.de/ veranstaltungen/ VDIV BERLIN- BRANDENBURG > 11. Berlin-Brandenburger Verwalterforum Datum/Ort: 10.11.2020, Schlosserei „Alte Försterei“, Berlin Anmeldung: www.vdiv.de/ verwalterforum-berlin VDIV HESSEN > 3. Verwalterforum Nordhessen Datum/Ort: 30.10.2020, Schlosshotel Bad Wilhelmshöhe, Kassel Anmeldung: www.vdiv-hessen.de/ nordhessen VDIV MITTEL- DEUTSCHLAND > 20. Mitteldeutsches Verwalterforum Datum/Ort: 2./3.11.2020, H4 Hotel Leipzig Anmeldung: www.immobilienverwalter- mitteldeutschland.de/ Veranstaltungen VDIV NIEDERSACHSEN/ BREMEN > 11. Bremer Verwalterforum Datum/Ort: 4.11.2020, Maritim Hotel Bremen Anmeldung: www.vdiv.de/ verwalterforum-bremen VDIV NORDRHEIN- WESTFALEN > Winterseminar Duisburg Datum/Ort: 13.11.2020, Mercatorhalle Duisburg Anmeldung: anmeldung@vdiv-nrw.de VDIV RHEINLAND- PFALZ/SAARLAND > Verwalterforum WEG-Recht Datum/Ort: 11.11.2020, Congress- Forum Frankenthal Anmeldung: www.vdiv-rps.de/ veranstaltungen Detaillierte Informationen und weitere Veranstaltungen sind auf den Inter- netseiten der jeweiligen Landesverbände zu finden: siehe Seite 63.

VERWALTERTAG „Die WEG-Reform ist eine Chance für die Professionalisierung der Branche“, so Wolfgang D. Heckeler in seiner Eröffnungsrede. Mit Abstand näher dran Der 28. Deutsche Verwaltertag stand für Normalität in bewegten Zeiten, gab Impulse und bot Orientierung. G eht das überhaupt: ein Kon- gress in diesen Zeiten, wo doch schon eine Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln als He rausforderung erscheint? Ja, das geht – im Falle des 28. Deutschen Verwaltertages am 3. und 4. September sogar sehr gut. Wegen der Corona-bedingten Hygiene- und Sicherheitsvorkehrungen zwar mit redu- zierter Teilnehmerzahl, aber mit großarti- ger Resonanz von Teilnehmern, Ausstellern und Referenten. Wen wundert‘s? Mona- telang schien das Leben aller Anwesenden quasi aus den Fugen geraten, auf den Kopf gestellt, durcheinander gebracht. Da tat es gut, sich wieder einmal von Angesicht zu Angesicht – wenn auch mit dem gebo- tenen Abstand – darüber auszutauschen, wie man die Krise bisher bewältigt hat, wie Improvisationstalent und Planänderungen plötzlich das Tagesgeschäft beherrschten. Not macht bekanntlich erfinderisch! Der wichtigste Kongress der Branche brachte ein Stück Normalität zurück, nicht zuletzt auch mit und wegen der guten Umsetzung des Hygienekonzepts im Estrel Berlin. Schon am Vorabend hatte der VDIV Deutschland zur Warm-up-Party in den historischen Spreespeicher geladen, und viele Kongressteilnehmer starteten dort mit grandiosem Blick auf die Oberbaum- brücke gemeinsam in das Branchenevent des Jahres. Die WEG-Reform im Fokus Am Morgen des ersten Kongresstages eröff- nete der Präsident des VDIV Deutschland Wolfgang D. Heckeler vor knapp 600 Fach- besuchern und Gästen den 28. Deutschen Verwaltertag, dessen Schwerpunkt natür- lich auf der zu diesem Zeitpunkt kurz bevorstehenden Reform des Wohnungsei- gentumsgesetzes (WEG) lag. In seiner Eröff- nungsrede betonte Heckeler, dass der VDIV Deutschland den vorgelegten Gesetzent- wurf in weiten Teilen begrüße, da er künftig mehr Rechtssicherheit biete, vor allem aber auch mehr Möglichkeiten, den energeti- schen Sanierungsstau in Eigentümergemein- schaften aufzulösen und demografischen Anforderungen gerecht zu werden: „Unter Experten besteht weitest- gehend Einig- keit, dass der vorliegende ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VER 12 vdivaktuell 07 | 20

VERWALTERTAG Weniger Teilnehmer, mehr Abstand W o VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler in seiner Eröff- nungsrede noch besonnenes Handeln beim Abschluss der WEG-Reform forderte, nahmen die unterschiedlichen Aspekte der bereits absehbaren Auswirkungen der Gesetzesnovelle bereits viel Raum im hochkarätig besetzten Vortragsprogramm ein. Zusätzlich erörterten die renommier- ten Juristen und erfahrenen Praktiker in ihren durchweg gut besuchten Vorträgen auch viele weitere im Tagesgeschäft einer Verwaltung relevante Themen – etwa die Bedeutung überzeugender Kommunika- tion für den unternehmerischen (und pri- vaten) Erfolg. Darüber hinaus reichte das Spektrum vom geplanten Zensus über Maß- nahmen zur Auf Stand gebracht Mit Vorträgen und Workshops den Wissensvorsprung für die Zukunft sichern Im Fokus vieler Vorträge des Fachprogramms: die Auswirkungen der WEG-Reform Mietpreisregulierung bis hin zur Energie- versorgung mittels BHKW und Photovol- taikanlagen. Spezialisierte Panels richteten sich mit entsprechenden Vortragsinhalten gezielt an einerseits WEG-, andererseits Mietverwalter, und es gab mehr Fach- foren als in den Jahren zuvor. Das Vor- tragsprogramm ergänzend, widmen sich diese Workshops je einem thematischen Schwerpunkt, der von den Teilnehmern gemeinsam mit dem jeweiligen Referen- ten erarbeitet wird. Wie man Eigentümer- versammlungen effektiv leitet, Immobilien rechtssicher vermarktet, das Gewerbemiet- recht richtig auslegt, Gebäude haftungs- und Gefahrenminimierend inspiziert und Arbeitszeiten von Mitarbeitern ordnungs- gemäß dokumentiert – darum ging es dies- mal in den Foren, die an beiden Tagen auf großes Interesse vieler Kongressteilneh- mer stießen. Treffpunkte für Netzwerker Kollegen treffen, Kontakte knüpfen, das Netzwerk pflegen – das funktionierte bei der größten Jahresveranstaltung des VDIV Deutschland auch mit Abstand gut. Im Rah- men des 28. Deutschen Verwaltertages hat- ten zwei Initiativen des Branchenverbandes Interessierte dazu eingeladen, sich über Angebote, Aktivitäten und Arbeitsweise zu informieren: das VDIV-Frauennetzwerk der Führungskräfte in Immobilienverwaltungen und die Erfa-Gruppen, die den Erfahrungs- austausch von Unternehmen mit betriebli- cher Optimierung verbinden. ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VER ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER 14 vdivaktuell 07 | 20

VERWALTERTAG Barbara Scherle und Wolfgang D. Heckeler führten durch den Abend. Hinein ins Vergnügen! Ein gelungener Festabend mit kulinarischen Genüssen, brillanter Unterhaltung und strahlenden Gewinnern Ein Festabend, wie er sein soll: gelassen und fröhlich G lanzvoll geschmückt und einge- deckt war das Estrel Festival Center auch im „Corona-Jahr“, der rote Teppich aus- gerollt. Herzlich willkommen zum Fest- abend des 28. Deutschen Verwaltertages! Durch das Programm führte die Journa- listin und Moderatorin der Kabel 1 News Barbara Scherle, zeitweise flankiert von VDIV-Deutschland-Präsident Wolfgang D. Heckeler, und es war wie immer ein erle- sener Mix aus Humor, musikalischer Büh- nen-Show und der festlichen Prämierung der Preisträger der diesjährigen Ausschrei- bung „Verwalter des Jahres 2020“. Zu all dem wurde den Gästen ein genussvolles Galadinner serviert, humoristisch garniert von Olaf Schubert, der den Anwesenden das Leben aus Sicht eines sächsischen Welt- bürgers zu erklären wusste. Der 28. Deutsche Verwaltertag war eine rundum gelungene und wegweisende Ver- anstaltung, so das Resümee von Wolfgang D. Heckeler in seinem Schlusswort. Gut zu wissen: Der Termin für das nächste Bran- chenevent des Jahres steht bereits fest: Der 29. Deutsche Verwaltertag findet am 23. und 24. September 2021 im Estrel Ber- lin statt. Bewerben, überzeugen, gewinnen Was für die bereits 23. Ausschreibung der begehrten Branchenauszeichnung „Verwal- ter des Jahres“ gilt, war in diesem Jahr auch ihr Thema. Deutschlandweit waren Immo- bilienverwaltungen dazu aufgerufen, sich erfolgreich um neue WEG- und Mietver- waltungsmandate zu bewerben – und zwar beim VDIV Deutschland, der die Jury für die Auswahl der drei überzeugendsten Stra- tegien stellte. Wie im „richtigen Verwalter- leben“ folgte ein persönliches Treffen: Die zehn Unternehmen mit den überzeugends- ten Einreichungen trafen sich zum Gespräch vor Ort mit der Fachjury, also der „Eigentü- ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VER 16 vdivaktuell 07 | 20

VERWALTERTAG Die Immobilienverwalter des Jahres 2020 PLATZ 1: MORTENSEN IMMOBILIEN E. K., HAMBURG Die überzeugendste Leistung im schriftlichen Erstkontakt sowie in der Präsentation vor der Fachjury zeigte das Hamburger Traditionsunternehmen, das auch Mitglied der Erfa-Gruppen im VDIV Deutschland ist: Sehr gut aufbereitete Unterlagen, hanseatisch eloquentes Auftreten vor Ort und die überzeugende Darstellung des empfohlenen Verwaltungsmodells ergänzte das Unternehmen durch ein umfangreiches Leistungsspektrum und eine transparent aufgeschlüsselte und angemessene Honorierung. Mit dem Ziel, für Eigentümer maximale Transparenz zu schaffen, hat die auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte spezialisierte Verwaltung innovative IT-Lösungen und Geschäftsprozesse entwickelt. Der Erstplatzierte arbeitet seit 2018 weitgehend papierlos, um die großen Potenziale der Digitalisierung für Eigentümer, Mieter und das Unternehmen selbst optimal auszuschöpfen. PLATZ 2: HARLING OHG, MÜNSTER Das nordrhein-westfälische Unternehmen setzt in der Mietverwaltung auf hochwertige und übersichtlich gestaltete Unterlagen, die über die zu berücksichti- genden Ausschreibungsspezifika hinaus auch konkrete Handlungsempfehlungen enthalten. Zudem präsentierte sich das bereits seit knapp 180 Jahren am Markt tätige Unternehmen selbst bei schwierigen Fragestellungen sehr souverän und bewies die Kompetenz, stets das Beste für die jeweilige Immobilie in den Fokus zu stellen. Dem heterogenen Kundenstamm angemessen, bietet das Familienunternehmen in sechster Generation Hybridlösun- gen aus digitalen und analogen Kommunikationsformen und Services, die darauf ausgelegt sind, Eigentümer durch die nachhaltige Verwaltung und Vermarktung von Immobilien zu entlasten. PLATZ 3: EMIG IMMOBILIEN, MAINZ Zu seinem 20-jährigen Bestehen sichert sich das Mainzer Unter- nehmen Emig Immobilien die Bronzemedaille. Es präsentierte sich mit modernen und ansprechend aufbereiteten, aussagekräftigen Unterlagen, die das gesamte Leistungsspektrum der WEG-Verwaltung abbilden und mit Weitblick auf die Spezifika des Verwaltungsmandats eingehen. Dabei überzeugte es auch mit einer sehr guten Vorstellung vor Ort sowie der Herausarbeitung der qualitativen Unterschiede gegenüber anderen WEG-Verwaltungen. Emig Immobilien setzt auf das komplett papierlose Büro und baut seine umfangreichen digitalen Services kontinuierlich aus. Den Erfolg des Unternehmens unterstreicht die 100-prozentige Wiederbestellungsquote in den Eigentümergemeinschaften. STIPENDIEN DES VDIV DEUTSCHLAND UND DES EBZ Ebenfalls im Rahmen des Festabends wurden die vom VDIV Deutschland gemein- sam mit dem EBZ – Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobili- enwirtschaft bereits zum sechsten Mal ausgeschriebenen Stipendien vergeben: je eines für die Weiterbildung im Fernlehrgang „Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in“ (IHK/EBZ) sowie für die Ausbildung im Fernlehrgang „Geprüfte/r Immobilienver- walter/in“ (EBZ). Die diesjährigen Stipendiaten kommen aus Aachen und Bad Tölz. ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VERWALTERTAG ■ ■ ■ 28. DEUTSCHER VER 18 vdivaktuell 07 | 20

TITELTHEMA 10TIPPS Von Lutz Dammaschk, Geschäftsführer der VEGIS-Gruppe, einem Unternehmen der FONCIA rund um die Objektbegehung Warum ist sie wichtig, was ist zu überprüfen, worauf ist zu achten? mal jährlich sorgfältig unter die Lupe nehmen – je nach Größe der jeweiligen Anlage, ihrer Pro- blemanfälligkeit und den techni- schen Besonderheiten. Auf jeden Fall sollten solche Begehungen nach vorheriger Absprache mit dem Eigentümer und – falls not- wendig – unter Teilnahme der Bei- räte erfolgen. Von Vorteil ist ggf. auch die Anwesenheit des Haus- meisters. Ziel solcher Begehungen sollte es sein, Mängel und Gefah- ren proaktiv zu erkennen und beseitigen zu können. 4 Die Dokumentation Checklisten erleichtern die Objekt- begehung! Das Wichtigste vor, während und nach einer Objektbe- gehung ist die hinreichende Doku- mentation. Eine gut vorbereitete und auf die Wohnanlage abge- stimmte Checkliste erleichtert die Prüfung, Kontrolle und Erfassung der wichtigsten Gebäudeteile. Dazu gehören insbesondere das Dach, die Fassade, der Hausein- gangsbereich mit Fluren und Trep- penhäusern, Aufzuganlagen, eine 1 Die Verantwortung Der Verwalter einer Wohnungsei- gentümergemeinschaft (WEG) ist als ihr gesetzlicher Vertreter für die gesamte Immobilie im sogenann- ten Gemeinschaftseigentum ver- antwortlich. Notfalls haftet er für Gefahren, die von der verwalteten, ggf. auch betriebenen Liegenschaft ausgehen. Im Auftrag der WEG ist er für die Überwachung und Kon- trolle zuständig, die Begehung der gesamten Anlage gehört zu seinen Pflichten. Richten sich im Scha- densfall Ansprüche immer erst an die Eigentümer, haftet im Innen- verhältnis bei Pflichtverletzung der Verwalter. Um sich und sein Unter- und Instandsetzung des Gemein- schaftseigentums notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Wei- tere Regelungen ergeben sich aus der Teilungserklärung und ins- besondere aus dem Verwalter- vertrag, in dem alle gegenseitigen Rechte und Pflichten und damit verbundene Aufgaben des Ver- walters vereinbart sind. Weitere gesetzliche Grundlagen stellen u. a. die Verkehrssicherungspflicht, die Betreiberverantwortung gem. Betriebssicherheitsverordnung sowie die Brandschutzordnung dar – die wichtigsten Leitlinien für die Funktionalität des Gebäudes und die damit verbundene Gebäu- desicherheit (innen und außen). nehmen vor Schadensersatzan- sprüchen zu schützen, empfiehlt sich eine ausreichende Haftpflicht- versicherung. 2 Das Rechtliche Nach § 27 Abs. 1 S. 3 Wohnungs- eigentumsgesetz ist der Verwalter verpflichtet, alle für eine ord- nungsgemäße Instandhaltung 3 Die Regelmäßigkeit Regelmäßige Objektbegehungen sind das A und O der ordnungsge- mäßen Liegenschaftsbetreuung. Was aber ist unter regelmäßi- gen Objektbegehungen zu verste- hen? Über die üblichen Besuche betreuter Wohnanlagen hinaus sollte ein gewissenhafter Verwal- ter sie mindestens ein- bis zwei- 20 vdivaktuell 07 | 20

TITELTHEMA Der Wegweiser in die Zukunft Instandhaltungs- und Sanierungsfahrpläne können den Aufwand und die Kosten für notwendige Maßnahmen deutlich mindern. D ie coronabedingten Beschränkungen der vergangenen Monate haben den Blick auf die eigene Wohnung verändert und zum spürbaren Umdenken bei der Beurteilung und Wertschätzung von Wohnqualität geführt. Kaum eine Privatwohnung ist auf einen erhöh- ten Lüftungsbedarf ausgelegt, wie er in Büroräumen gefordert wird. Viele Standards, die dem Schutz und Erhalt der Gesundheit im professionellen Arbeitsum- feld dienen, gelten im Wohnbereich nicht – von ergono- mischen Aspekten über die Versorgung mit Tageslicht bis hin zu Heizungssteuerung, Oberflächentempera- turen und Behaglichkeit. Damit rückt unweigerlich die Frage in den Mittelpunkt, wie Räume genutzt werden und welche Anforderungen sie zukünftig erfüllen müs- sen. Viele Eigentümer erkennen den Handlungsbedarf in Bezug auf ihre Immobilien selbst, oder sie werden als Vermieter auf fällige Verbesserungen hingewiesen. Strukturiertes Vorgehen Seit vielen Jahren unterstützt das Bundeswirtschafts- ministerium (BMWi) Wohnungseigentümer mit einer geförderten Energieberatung. Mit der Änderung der Richtlinie im entsprechenden Förderprogramm im Januar 2020 wurden die Fördersummen deutlich ange- passt. Herzstück der Energieberatung für Wohngebäude ist die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahr- DIE AUTORIN MARITA KLEMPNOW Die Diplom-Ingenieurin ist als beratende Energieeffizienzexpertin tätig und Vor- stand des DEN e. V. 22 vdivaktuell 07 | 20 plans. Eigentümer haben dabei die Wahl zwischen einem standardisierten Verfahren (iSFP) und einem per- sonalisierten Beratungsbericht. Der Hauptunterschied besteht in der Vorgehensweise einer Sanierung: Sie kann als Gesamtmaßnahme zur Erreichung eines Effizienz- haus-Standards erfolgen oder als Kombination mehre- rer aufeinander abgestimmter Einzelmaßnahmen. Bei diesen Einzelmaßnahmen werden unter Einbeziehung des Zeitpunktes ihrer Ausführung sowohl individuelle Nutzervorstellungen, beispielsweise Generationenwech- sel, Ende des Mietvertrages, Umbau von Bädern etc., berücksichtigt als auch sowieso anstehende Instandhal- tungsarbeiten, etwa eine notwendige Erneuerung der Wasserleitungen, Dachdeckungsarbeiten, Fenster- und Fassadenanstriche. Für Eigentümergemeinschaften ist dies insofern interessant, als dabei Maßnahmen am Son- dereigentum mit solchen am Gemeinschaftseigentum kombiniert werden können. Der VDIV Deutschland hat bereits bei Einführung des individuellen Sanierungsfahr- planes ein Kompendium zur energetischen Sanierung erstellt, das wertvolle Hinweise und Kompetenzen für Eigentümergemeinschaften bündelt. Synergieeffekte nutzen Sanierungsfahrpläne mit Einzelmaßnahmen lassen sich sehr gut in die notwendigen Instandhaltungszy klen integrieren und mit Modernisierungsmaßnahmen ver- binden. So entfalten sie erhebliches Synergiepotenzial, insbesondere auch für die deutliche Senkung der Kosten für die Umsetzung von Maßnahmen. Der Einbau eines zusätzlichen Aufzugs beispielsweise kann nicht nur zur Barrierereduzierung beitragen, zeitgleich können auch Fassadenarbeiten oder Maßnahmen für den Brandschutz durchgeführt werden. Je nach Gebäudesituation lässt sich bei dieser Gelegenheit auch gleich der Einbau von Anla- gen zur Nutzung erneuerbarer Energien realisieren. . m o c k c o t s r e t t u h S / e n O o r c i Zunächst aber stehen Planungs- und Abstimmungs- prozesse an, die letztlich auf eine Investitionsentschei- M © : o t o F

TITELTHEMA Zwei auf einen Streich Wie man die Möglichkeiten der Digitalisierung nutzt, um die eigenen Prozesse effizient zu gestalten und zugleich Kunden zufriedenzustellen. D ie Verwaltertätigkeit hat ein Wertschät- zungsproblem. Weder Eigentümern noch Mietern ist bewusst, was ihre Verwaltung tatsächlich leistet, wel- che Verantwortung sie trägt und wie umfassend die Tätigkeit ist. Dies liegt vor allem an der derzeitigen Intransparenz der Verwaltertätigkeit. Wüssten Kunden um die Leistungen ihrer Verwaltung, würde nicht nur ihre Wertschätzung steigen, sondern auch ihre Zufrie- denheit. Wie lassen sich die Möglichkeiten der Digitali- sierung dafür einsetzen? Prozesse auf den Prüfstand stellen Digitalisierung darf nicht Selbstzweck sein. Jede ein- zelne Maßnahme muss einen Mehrwert mit sich bringen. Um den Ist-Zustand beurteilen zu kön- nen, sind zunächst sämtliche Prozesse zu doku- mentieren – mit dem Ziel, jeden einzelnen Schritt zu erfassen und letztlich auch zu hinterfragen: Ist er tatsächlich erforderlich, und kann er womöglich digitalisiert oder zumindest digital unterstützt wer- den? Hüten sollte man sich bei dieser Bestands- aufnahme vor Denkverboten, die neue Lösungen blockieren könnten, und auch das berühmte „Das haben wir schon immer so gemacht“ ist in dieser Phase eher hinderlich. Die Wahl der richtigen Tools Nach der erfolgten Prozessevaluierung geht es an die Auswahl geeigneter digitaler Tools zur Unterstüt- zung. Damit Maßnahmen zur Digitalisierung tat- sächlich positiv auf die Kundenzufriedenheit wirken, DIE AUTORIN SHARI HEEP Gründerin und Geschäftsführerin der SCALARA GmbH, die eine digitale Lösung zur Unterstützung bei allen Aufgaben und Prozessen in der Immobilienverwaltung anbietet. 24 vdivaktuell 07 | 20 sollten zwei wesentliche Aspekte im Vordergrund stehen: Eingesetzte Tools sollen die proaktive Kom- munikation fördern bzw. ermöglichen und zudem Transparenz schaffen. Beides sind wesentliche Trei- ber in diesem Zusammenhang. Um Serviceanfragen effizient bearbeiten und kategorisieren zu können, erweisen sich Ticketsysteme als hilfreich, weil sie Transparenz gleichermaßen nach innen wie nach außen schaffen. Bestenfalls sind sie in das Kunden- portal integriert, sodass der jeweilige Bearbeitungs- status jederzeit und unabhängig von den Bürozeiten abrufbar ist. Weil sich auf diese Weise die Zahl der Rückfragen deutlich reduziert, wird der gesamte Kommunikationsprozess gestrafft. Nutzt man zudem digitale Techniken der Zusammenarbeit, sogenannte Kollaborationstools, verringern sich auch die inter- nen Feedback-Schleifen, weil an Dokumenten wie Tagesordnungen und Einladungen zu Eigentümer- versammlungen mehrere Mitarbeiter zugleich und in Echtzeit arbeiten können. Spätestens seit der Corona-Hochphase sind digitale Konferenz-Tools in den meisten Branchen angekom- men. Auch für Verwaltungen und ihre Kunden bergen sie ein erhebliches Potenzial, um Zeit zu sparen, z. B. wenn Beiratssitzungen online stattfinden oder län- gere Gespräche mit Eigentümern. Online-Meetings vermitteln Kundennähe und verlaufen zudem meist deutlich effizienter und zielorientierter als wenn sich Gesprächspartner persönlich treffen. Zusammenfassung Nicht jedes digitale Tool eignet sich für jedes Unter- nehmen. Entscheidend sind die jeweiligen Prozesse, die Unternehmenskultur, aber auch die Aufgeschlos- senheit der Mitarbeiter gegenüber Neuerungen. Die Haltung zur Digitalisierung wird von der Unterneh- mensführung vorgelebt – und das macht Digitalisie- rung zur Chefsache, die nicht delegiert werden kann. Von der Umsetzung einer digitalen Strategie, die zum Unternehmen passt, können alle Prozesse profitie- ren. So entsteht Transparenz, die proaktive Kommuni- kation wird gefördert, und das zeigt sich in der Folge auch in erhöhter Kundenzufriedenheit.

TITELTHEMA Fast wie im richtigen Leben Avatare melden sich zu Wort und stimmen ab. So geht Eigentümerversammlung heute. Treffpunkt Foyer: virtueller Empfang im Corporate Design des eigenen Unternehmens N icht nur im Zuge der stetig zunehmenden Digitalisie- rung der Arbeitswelt hat sich der Geschäftsalltag von Immobilien- verwaltungen grundlegend verän- dert, SARS-CoV-2 hat sein Übriges dazu getan. Zeitgemäße Software- Lösungen für Verwalter decken weit mehr als die ursprüngli- DIE AUTORIN STEPHANIE KREUZPAINTNER Vorstand der DOMUS Software AG, Ottobrunn www.domus- software.de 26 vdivaktuell 07 | 20 chen Kernbereiche Buchen, Mah- nen, Abrechnen ab. Komplette Geschäftsprozesse, etwa die Beauf- tragung von Handwerkern für notwendige Wartungen in Wohn- anlagen, lassen sich voll automati- siert erledigen. Und seit den ersten gesetzlich verordneten Kontakt- beschränkungen zur Eingrenzung der Corona-Pandemie sucht selbst die in Bezug auf technische Neu- erungen etwas zögerliche Ver- walterbranche fieberhaft nach geeigneten Lösungen. Plötzlich rückt die Nutzung digitaler Medien auch hier in den Fokus, häufig als einzig gangbarer Weg, der sowohl Verwaltern als auch Eigentümern Vorteile bietet. Die digitale Eigen- tümerversammlung, die gestern noch nach Science-Fiction klang, hat in den vergangenen Monaten zahlreiche Anhänger gefunden. Gängige Praxis ist sie allerdings noch nicht. Ortsunabhängig und kontaktlos Verwaltungen eröffnet die digi- tale Eigentümerversammlung die Möglichkeit, auch Miteigentümer in die jährliche Versammlung einzubinden, die sonst nie dabei sind oder sein können. Die recht- lichen Weichen hierfür werden mit der jüngst verabschiedeten Reform des Wohnungseigentums- gesetzes gestellt. Eine praktika- ble technische Lösung bietet die DOMUS Software AG: einen vir- tuellen Konferenzraum, der über einen Monitor in den Raum zuge- schaltet wird, in dem die eigent- liche Eigentümerversammlung als Präsenzveranstaltung stattfin- det. Wer nicht persönlich an der G A e r a w t f o S S U M O D : s o t o F

TITELTHEMA Die Zukunft ist digital Die Immobilienbranche hat in puncto Digitalisierung noch Nachholbedarf. Dabei kann sie von effizienteren und transparenteren Workflows langfristig profitieren. D ie Corona-Pandemie hat es noch einmal schmerzhaft aufgezeigt: Viele Immobilienverwalter halten in ihren internen Workflows und der Kunden- kommunikation immer noch an papiergebundenen Prozessen fest – mit allen Nachteilen, die sich daraus ergeben. Die zeigen sich etwa am Beispiel der Rech- nungsverarbeitung. Die notwendige Belegprüfung, zum Beispiel durch den Vermögensverwalter eines in - stitutionellen Immobilieninvestors, ist mit Papierbergen kaum kontaktlos realisierbar. Die zukunftsweisende Lösung lautet Digitalisierung. Denn sie ermöglicht es, alle Prozesse online – also ohne physischen Kontakt – durchzuführen. Digitalisierung macht Prozesse zudem wesentlich transparenter und nachvollziehbarer. Grundvoraussetzung dafür ist, dass alle Daten der ein- und ausgehenden Dokumente sicher und nachprüfbar gespeichert und übertragen werden. Es gibt weitere gute Argumente für die Digitalisie- rung in der Wohnungs- und Hausverwaltung. Zum einen ist der Wunsch nach vereinfachten Abläufen und einer daraus resultierenden Arbeitserleichterung und Effizienzsteigerung groß. Zum anderen wach- sen die Ansprüche der Kunden: Sie kennen die Vor- teile digitaler und mobiler Tools aus ihrem privaten Alltag und wollen diese auch in Zusammenarbeit mit ihren Immobilien-Dienstleistern genießen. Doch viele Unternehmen der Branche tun sich schwer mit dem entscheidenden Schritt in Richtung einer konkreten digitalen Lösung. DER AUTOR THOMAS KUCKELKORN Der Manager PR & Kommunikation der BCT Deutschland GmbH ist Vorstands- mitglied des Bitkom-Kompetenzbereichs „Digital Office“. Hier ist Mut gefragt „Beim Thema Digitalisierung sind kurze Entschei- dungswege und auch ein bisschen Mut gefragt“, weiß Guido Krüger, Geschäftsführer der kfh Immobilien Management GmbH. Das 2001 gegründete Unterneh- men ist spezialisiert auf die Immobilienverwaltung für institutionelle Immobilieneigentümer, betreut aber auch private Immobilienbesitzer. Neben dem Haupt- sitz in Bielefeld gibt es weitere Niederlassungen in Berlin, Köln und Leipzig. Schon 2011 startete kfh das digitale Arbeiten mit der Einführung der Immobilien- verwaltungssoftware KARTHAGO der UTS innova- tive Softwaresysteme GmbH. Als weiterer wichtiger Schritt folgte Ende 2019 die Einführung des Rech- nungsimports per automatischer Texterkennung aus eingescannten Papierdokumenten. Um das digitale Leistungsspektrum von KARTHAGO im Bereich Rech- nungsworkflow zu ergänzen, erweiterte UTS seine Lösung bereits 2018 um die Capture-Komponente des strategischen Partners BCT Deutschland GmbH. Papierflut ade Mit einem Team von 70 Mitarbeitern verwaltet kfh deutschlandweit rund 12.000 Einheiten. Die Menge der täglich eingehenden Rechnungen – vor allem klas- sisch als Papierpost – ist also beachtlich. Der häufige Wechsel zwischen Papierdokument und Computer- bildschirm und die vielen manuellen Prozessschritte machten die Rechnungsverarbeitung früher sehr kom- plex. Nach der händischen Registrierung der einge- gangenen Rechnung via Stempel wurde sie an den zuständigen Sachbearbeiter zur sachlichen Prüfung weitergeleitet. Anschließend folgte die finale Prüfung in der Buchhaltung – erneut mit händischer Erfassung im Rechnungsbuch der Immobilienverwaltungs-Soft- ware. Heute entfallen viele zeitaufwändige Zwischenschritte. Stattdessen wissen die Mitarbeiter die automatisier- ten und digitalen Rechnungs-Workflows zu schätzen. „Nach intensiven Gesprächen über die neuen Work- flows hat die Einführung des Digitalisierungsprojekts auf breiter Ebene zu Akzeptanz in unserem Unter- 28 vdivaktuell 07 | 20 . m o c k c o t s r e t t u h S / e n O o r c i M © : o t o F

TITELTHEMA Dem guten Miteinander dienlich Der Verwaltungsbeirat nach der WEG-Reform: Was ändert sich? Eine kritische Betrachtung! Von Steffen Haase D er Verwaltungsbei- rat ist ein wichtiges Organ für die Wohnungseigentümergemein- schaft, und es ist immer wieder spannend, wie Verwaltung und Verwaltungsbeirat wohl zusam- menarbeiten. Das reformierte Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verschiebt das Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat und verdient daher eine genau- ere Betrachtung, denn § 29 WEG wurde nunmehr wie folgt neu formuliert: (1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt wer- den. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsit- 30 vdivaktuell 07 | 20 zender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen. (2) Der Verwaltungsbeirat unter- stützt und überwacht den Verwal- ter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sol- len, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Ver- waltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (3) Sind Mitglieder des Verwal- tungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Was hat sich damit nun geändert? Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates Der Verwaltungsbeirat gemäß WEG in seiner alten Fassung (a. F.) bestand zwingend aus drei Mitglie- dern – für kleine Gemeinschaften recht viel, für große Gemeinschaften recht wenig. Das reformierte WEG regelt in seiner neuen Fassung (n. F.) die Zahl der Verwaltungsbeiräte nicht mehr. Die Wohnungseigentü- mer können nun frei entscheiden, wie sich der Beirat zusammensetzen soll. Das ist durchaus sinnvoll. So kann eine kleine Eigentümergemein- schaft auch nur einen Wohnungs- eigentümer als Verwaltungsbeirat bestellen. Entscheidet sich eine Eigentümergemeinschaft auf dem Beschlusswege, mehrere Verwal- tungsbeiräte zu bestellen, so ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Es ist daher sinn- . m o c k c o t s r e t t u h S / e n O o r c i M © : o t o F

TITELTHEMA Kompetente Begleitung gesucht! Was erwarten Eigentümer von ihrer Immobilienverwaltung, und was muss sie mitbringen, um sich als vertrauenswürdig zu qualifizieren? D as Gemeinschaftseigentum wird durch die Wohnungseigentümer bzw. nach der Reform durch die Gemeinschaft verwaltet. Dies ist eine umfangreiche Aufgabe, die hohe Sachkompetenz erfordert und viel DIE AUTORIN JULIA WAGNER Juristin für WEG-Recht beim Eigentümer- verband Haus & Grund Deutschland Zeit in Anspruch nimmt. Die Belange einer Eigentums- wohnung mal eben nebenbei zu steuern, ist in der Regel nicht möglich. Wohnungseigentümer kommen also zumeist nicht an ihnen vorbei, den Hausverwaltungen, die sich an ihrer Stelle, aber in Abstimmung mit ihnen um alle Belange rund um die Immobile kümmern. Gleich- zeitig stehen diese Eigentümern und Mietern als Ansprechpartner zur Verfügung. Da das eigene Heim mit das Persönlichste ist, was man besitzt, kommt der Verwaltung hier eine besondere Bedeutung zu. Ihr Aufgabenbereich umfasst deutlich mehr als die Einberufung und Durchführung der obligatorischen Eigentümerversammlungen. Entsprechend ist die Wahl der Verwaltung für Eigentümer von erheblicher Bedeutung. 32 vdivaktuell 07 | 20 n e f a r g o t o f f o H ; . m o c k c o t s r e t t u h S / e n O o r c i M © : o t o F

TITELTHEMA Schnelle Handlungsfähig- keit gehört zum Service. Anfang an bewusst sein. Nur so sind eine reibungslose Zusammenarbeit und ein respektvolles Miteinander möglich, und nur so können konstruktive Ideen entwi- ckelt und im Anschluss umgesetzt werden. Unternehmensstruktur & Service Es klingt profan, aber ebenfalls essenziell für eine ver- trauensvolle Zusammenarbeit ist eine gute und pro- fessionell organisierte Büroführung. Denn: Eigentümer müssen Protokolle und Beschlüsse jederzeit einsehen können und dürfen, Jahresabrechnungen müssen frist- gerecht erfolgen. Auch ein fester Handwerkerstamm oder ein Bereitschaftsdienst in der Nacht oder am Wochenende zur schnellen Behebung von Problemen wird von vielen Wohnungseigentümern geschätzt. Dabei steht natürlich der Servicegedanke der Ver- waltung im Vordergrund, es sichert aber auch eine schnelle Handlungsfähigkeit, die notwendig sein kann, um Schäden von der Immobilie abzuwenden. Instandhaltung & Werterhalt Schäden an der Immobilie sind ein weiterer Aspekt, an dem sich festmachen lässt, was sich Eigentümer von ihrer Hausverwaltung wünschen, vor allem nämlich, dass es dank guter Instandhaltungsmaßnahmen erst gar nicht zu Schäden kommt. Sollten dennoch welche auf- treten, müssen sie zügig, ordentlich und finanziell abge- wogen beseitigt werden. Eine gute Verwaltung sollte die Immobilie im Blick haben, sie kennen, sie sollte frühzeitig auf Mängel reagieren, um teure Folgekosten zu vermei- den. Dabei soll natürlich nicht über den Kopf der Eigen- tümer hinweg entschieden werden. Vielmehr gehört es zu den Aufgaben der Verwaltung, die Eigentümer zu sensibilisieren, auf Maßnahmen hinzuweisen, Eigentü- merversammlungen zur Klärung einzuberufen. Die Ent- scheidung treffen die Eigentümer, wenn auch oftmals gelenkt von den Empfehlungen ihrer Verwaltung. Bei all diesen Aufgaben muss die Verwaltung zuverläs- sig sein. Eigentümer müssen darauf vertrauen können, dass sie ihre Aufgabe ernst nimmt. Sie dürfen erwar- ten, dass vernünftige Angebote eingeholt und Projekte nach objektiven Kriterien vergeben werden. Eigentü- mer müssen wissen, dass ihre Verwaltung in ihrem Sinne handelt. Diese Hard Skills bringen viele qualifizierte Verwaltun- gen bereits mit. Für Eigentümer ist es darüber hi naus jedoch wichtig, dass „ihre“ Verwaltung auch auf die speziellen Eigenheiten der jeweiligen Immobilie ein- gehen kann, dass das Haus und seine Bewohner ver- standen werden. Das kann eine Verwaltung am besten leisten, wenn sie zum einen ihren Sitz vor Ort hat. Nur so kann sie die Stimmung im Objekt wahrnehmen und auch eine regelmäßige Überwachung und Begehung durchführen. So kann sie auch mit den Eigentümern ins Gespräch kommen und erhält einen ganz anderen Einblick in die Gemeinschaft, als wenn nur über Tele- fon oder E-Mail kommuniziert wird. Zum anderen ist es der Umgang mit den Verwaltungs- beiräten auf Augenhöhe, der eine gute Verwaltung ausmacht. Verwaltungsbeiräte sollten nicht als Stör- faktor, sondern als Bindeglied zwischen der Gemein- schaft und der Verwaltung wahrgenommen und ihre Anregungen als wertvolle Hinweise anerkannt werden. Viele Verwaltungsbeiräte schätzen es sehr, wenn die Verwaltung sie in Planungen und Beschlussumsetzun- gen einbezieht und echtes Interesse an ihren Ausfüh- rungen zeigt. So wird von Beginn an deutlich, dass an einem gemeinschaftlichen Miteinander und nicht an einem Gegeneinander gelegen ist. Problemlöser & Schlichter Letztlich kommt Verwaltungen häufig auch eine ver- mittelnde und schlichtende Funktion zu, da Woh- nungseigentümergemeinschaften konfliktträchtig sind. Sie müssen Probleme erkennen und auflösen, bevor diese sich zu Streitigkeiten auswachsen. Zwar darf und muss die verwalterische Kompetenz im Vordergrund stehen, ein hohes Maß an Einfühlungsvermögen und diplomatischem Geschick, Freundlichkeit und Nahbar- keit sind jedoch essenziell, um mit allen Eigentümern im Gespräch zu bleiben und von allen respektiert zu werden. Gleichzeitig ist professionelle Zurückhaltung notwendig, denn Eigentümer schätzen zwar eine fach- liche Begleitung, wünschen aber niemanden, der über- griffig über ihre Immobilie entscheidet. Die Liste der Anforderungen und Erwartungen könnte endlos weitergeführt werden. Allein diese Beispiele machen aber schon deutlich: Ein hohes Maß an fach- licher Kompetenz, das Akzeptieren von Rechten und Pflichten aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie Engagement und Einfühlungsvermögen sind die Hauptanforderungen, die an Verwalter gestellt werden. Zuverlässig mit Schaden- prävention punkten. 34 vdivaktuell 07 | 20

TITELTHEMA ders immissionsintensiven Mona- ten Juni bis November. Hierzu zitiert der BGH zunächst die Voraussetzungen des § 906 Abs. 1 BGB. Eine Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks liegt jedenfalls vor. Auch kann hier der Nachbar zulässigerweise beantragen, dass die Beeinträchtigung in einer bestimm- ten Art und Weise unterbunden wird, nämlich durch Fällen der Bäume, da eine andere oder effekti- vere Maßnahme nicht denkbar ist. Der Grundstückseigentümer ist nach dem Urteil des BGH jedoch nicht „Störer“ und damit für die Emissionen der Birken nicht verant- wortlich. Dies wurde früher anders gesehen: Teils wurde vertreten, dass eine erhebliche Einwirkung selbst bei Einhaltung der landes- rechtlichen Abstandsvorschriften zu einem Beseitigungs- oder Aus- gleichsanspruch führen müsse; teils wurde bei fehlender Störeigen- schaft schon die Beeinträchtigung verneint oder die Einwirkung für unwesentlich gehalten. Der Begriff des Störers Der BGH stellt nun ausschließlich auf den Begriff Störer ab: Störer ist nur derjenige, dem mit sachlichen Gründen eine Verantwortung für ein Geschehen auferlegt werden kann. Beispielsweise muss sich aus der Art der Nutzung des Grund- stücks eine Sicherungspflicht oder eine Pflicht zur Verhinderung mög- licher Beeinträchtigungen erge- ben. Der Grundstückseigentümer (oder auch der Besitzer) muss nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks in gewisser Weise ver- antwortlich gemacht werden kön- nen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn die Nutzung des Grundstücks sich im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. So wurde die Störereigenschaft schon in früheren Entscheidungen des BGH verneint, wenn Bäume umgestürzt sind, die nicht erkennbar krank waren. Eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung liegt auch dann vor, wenn die landes- rechtlich vorgeschriebenen Abstände von Anpflanzungen zur Grund- stücksgrenze eingehalten werden. Hierbei ist nämlich das Nachbarrecht als Ganzes zu würdigen. Dazu gehö- ren auch die öffentlich-rechtlichen Abstandsregeln, denn gerade sie sind Ausdruck des Gebots gegenseitiger Rücksichtnahme und schließen auch lokale Besonderheiten ein. Der BGH untermauert diese Argu- mentation mit Bezugnahme auf die §§ 907 und 910 BGB, die die direkte Einwirkung auf das Nach- bargrundstück regeln. Wer eine solche direkte Einwirkung zulässt, ist als Störer zu qualifizieren und hat diese Einwirkung entspre- chend der gesetzlichen Sonderre- gelungen zu beseitigen. Schließlich würdigt der BGH noch die Frage, ob ein billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen durch Zahlung einer Aufwands- entschädigung nach § 906 Abs. 2 BGB geboten sei. Auch hierfür ist jedoch Voraussetzung, dass der Grundstückseigentümer Störer im Sinne des § 1004 BGB und damit für die Einkommensbeeinträchti- gung verantwortlich ist. Liegt dies nicht vor, können auch erheblich beeinträchtigende Einwirkungen nicht zu einem Beseitigungsan- spruch oder Ausgleichsanspruch des Nachbarn führen. „Störer“ ist nur, wer sachlich verant- wortlich gemacht werden kann. 36 vdivaktuell 07 | 20 Fazit Das BGH-Urteil vom 20.9.2019, Az. V ZR 218/18, bringt Klarheit in die bis- lang sehr Einzelfall-geprägte und sehr von Interessenab- wägung abhängige BGH- Rechtsprechung zum Nachbarrecht. Soweit dem Grundstückseigentümer keine Missachtung der Sicherungspflicht vorzuwer- fen oder die Verantwortung für einen gefahrenträchtigen Zustand aufzuerlegen ist, sondern dieser im Gegenteil alle privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen nach- barlichen Vorschriften ein- hält, kann das Unterlassen von Beeinträchtigungen und Immissionen nicht verlangt werden. Diese hat der Nach- bar dann hinzunehmen. Im Umkehrschluss muss natür- lich streng darauf geachtet werden, bei Bepflanzungen die im Landesrecht festge- schriebenen Abstände zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten. Dies gilt gerade auch für Gartengrenzen im WEG-Sondereigentum. Wenn Äste übern Zaun wachsen In Zusammenschau mit dem BGH- Urteil zur natürlichen Immission von Laub und Pollen wird aus dem BGH-Urteil vom 14.6.2019, Az. V ZR 102/18, zum einen die Abgren- zung zwischen den Regelungen zum Überwuchs von Ästen (§ 910 BGB) und den Vorschriften zum Eintrag von „unwägbaren“ Immis- sionen (§ 906 BGB) deutlich. Zum anderen wird an diesem Beispiel auch nochmals die Frage der Stö- rereigenschaft thematisiert, die ausschlaggebend für Unterlas- sungs- und Beseitigungspflichten nach § 906 BGB ist.

TITELTHEMA keinen Widerspruch darin, dass damit gegebenenfalls zwei unter- schiedliche Wertungsmaßstäbe für Laub und Nadeln zur Anwen- dung kommen: Der strengere Bewertungsmaßstab nach § 910 BGB gilt für Laub und Nadeln, die von überstehenden Ästen abfal- len, der weniger strenge nach § 906 BGB dagegen für Laub und Nadeln von solchen Anpflanzungen, die im Übrigen allen rechtlichen Vor- schriften entsprechen, insbe- sondere den landesrechtlichen Abstandsregeln. Der BGH stellt auch klar, dass ein Grundstücks- eigentümer, der den Überwuchs von Ästen auf das Nachbargrund- stück zulässt, automatisch Störer im Sinne von § 906 BGB ist, weil er gegen das Abstandsgebot verstößt. Keine Verjährung des Selbsthilferechts Der BGH thematisiert weiter naturschutzrechtliche Verbote. Liegen die Voraussetzungen für ein solches naturschutzrechtli- ches Verbot vor, kann der Beseiti- gungsanspruch nicht durchgesetzt werden. Dies ist im Rahmen eines Zivilrechtsstreits zwischen den Nachbarn selbstständig von den Zivilgerichten zu prüfen. Umge- kehrt kann auch der Nachbar, der sich auf sein Selbsthilferecht beruft, bei den zuständigen Behör- den eine entsprechende (Aus- nahme-) Genehmigung für den Rückschnitt beantragen. Da diese Frage in der unteren Instanz nicht geprüft wurde, lag hierin schon ein Grund für die Zurückverweisung an die Berufungsinstanz. Zum anderen waren die Voraussetzun- gen der Verjährungseinrede in der Berufungsinstanz nicht geklärt worden. Es handelt sich bei dem Beseitigungsanspruch nicht um einen unverjährbaren Anspruch oder einen Anspruch, der mit dem jährlichen Wachstum der Äste jeweils wieder neu in Gang gesetzt wird. Nach der BGH-Entscheidung entsteht der Anspruch vielmehr zu dem Zeitpunkt, in dem die Grund- stücksbeeinträchtigung durch Überwuchs der Äste über die Grundstücksgrenze erstmals ein- gesetzt hat. Dieser unterliegt dann der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Der BGH weist allerdings ausdrücklich darauf hin, dass nur der Beseitigungsanspruch gegenüber dem Grundstücksei- gentümer verjährt, das Selbsthilfe- recht des Nachbarn jedoch keiner Verjährung unterliegt. Der Nach- bar kann also auch nach langer Zeit selbst und auf eigene Kosten die Entfernung von Überwuchs veranlassen. Fazit Hinsichtlich der Verjäh- rungsfrist ist Eile gebo- ten! Häufig ist eine Störung durch überhängende Äste oder deren Laubeintrag auf dem Nachbargrundstück innerhalb von drei Jahren seit dem Überwuchs noch gar nicht so stark bemerkbar. Zu beachten ist, dass natur- schutzrechtliche Vorgaben die Durchsetzung sowohl des Beseitigungsanspruchs als auch des Selbsthilferechts hindern können und daher vorher geklärt werden müs- sen. Im Übrigen muss jeder Grundstückseigentümer beachten, dass er zum Störer wird, falls er den Überwuchs über seine Grundstücks- grenzen zulässt, und dann nach den strengen Maßstä- ben des § 910 BGB zur Besei- tigung verpflichtet ist, bei dem Ortsüblichkeit oder die sonstige Erheblichkeit der Beeinträchtigung keine Rolle spielen. 38 vdivaktuell 07 | 20 . m o c k c o t s r e t t u h S / e n O o r c i M © : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK Angst vor der TKG-Novelle? Wo die Umlagefähigkeit der Kabelgebühren gerade zur Diskussion steht, erweist sich SAT-TV ohne Signalkosten und Vertragsbindung als sinnvolle Alternative. D er Gesetzesentwurf zur Novel- lierung des Telekommunikationsgesetzes (TKG) sorgt bei vielen Unternehmen der Wohnungswirtschaft für Beunruhigung: Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi) schlägt darin weitreichende Änderungen der Betriebskostenverordnung im Miet- recht vor. Im Kern geht es darum, dass die Umlagefähigkeit der Betriebskosten von DIE AUTORIN GRAZIELLA TREFFLER Account Manager, ASTRA Deutschland GmbH 40 vdivaktuell 07 | 20 Breitbandnetzen für Mietwohnungen abge- schafft werden soll, was auch die laufenden Entgelte für die TV-Versorgung beinhaltet. Damit will der Gesetzgeber Mieter in die Lage versetzen, ihren Kabelanbieter künf- tig selbst bestimmen zu können oder auf Kabelfernsehen zu verzichten. Sozialver- bände wiederum befürchten, dass dies für Haushalte, die Sozialleistungen beziehen, mit unzumutbaren Mehrkosten verbun- den wäre. Was alle dabei völlig außer Acht lassen: Kabelfernsehen ist nicht der einzige TV-Empfangsweg. Teil einer zukunftsfähigen Medienversorgung Mit über 17 Millionen TV-Haushalten ist SAT-TV der führende Verbreitungsweg für Fernsehinhalte in Deutschland. Die Nutzer schätzen an Satellitenfernsehen das breite Programmangebot, die ausgezeichnete Bild- und Tonqualität (HD, 4K, Dolby) sowie die Tatsache, dass dies der einzige Empfangs- weg ohne Signalkosten und Vertragsbin- dung ist. Vermieter hingegen assoziieren SAT-TV oft reflexartig mit Fassaden voller Satellitenschüsseln. Dabei genügt bei der modernen optischen SAT-ZF-Verkabelung auf Glasfaserbasis eine einzige zentrale SAT- Anlage zur Versorgung ganzer Quartiere oder Stadtteile. Und: Die Rechtskonformi- tät ist anders als bei Fernsehen über Kabel ebenfalls gesichert. Denn da bei Fernsehen über Satellit keine monatlichen Grundge- bühren anfallen, müssen diese auch nicht auf die Mieter umgelegt werden. Jetzt und in Zukunft Kosten sparen Eine zeitgemäße Medienversorgung beste- hend aus Internet, TV und Telefon ist auf Breitbandnetze mit High-Performance ange- wiesen. Schon jetzt stoßen Technologien wie (Super-) Vectoring angesichts des stei- genden Bedarfs an hohen Bandbreiten an S E S : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK Auf Sendung gehen Die neue Mobilfunktechnologie 5G erfordert eine höhere Antennendichte. Dafür werden mehr Dachflächen gebraucht. I m September 2019 hielt in Deutschland mit 5G die neue Generation im Mobil- funk Einzug, ein Kommunikationsstandard, der die Grundlage für die Nutzung neuer Technologien bildet. Etwa alle zehn Jahre kommt eine neue Mobilfunktechnologie auf den Markt. Mit der Einführung von 2G, oder auch GSM, im Jahr 1992 war das erste digitale Mobilfunknetz verfügbar. Es wurde für die mobile Telefonie und SMS verwendet. Mit 3G bzw. UMTS wurde im Jahr 2000 der Beginn des mobilen Inter- nets eingeläutet. Die maximale Daten- rate lag anfänglich bei 384 kBit/s. Zum Vergleich: Mit GSM konnten Datenraten von 9,6 kBit/s erreicht werden. LTE ist der Mobilfunkstandard der vierten Generation, der mit Geschwindigkeiten von bis zu 500 MBit/s echtes Breitband bietet und heute deutschlandweit fast flächendeckend aus- gebaut ist. DER AUTOR BENEDIKT ALBERS Leiter Kommunikation Deutsche Funkturm www.dfmg.de 42 vdivaktuell 07 | 20 Antennenstandorte gesucht 5G ermöglicht nun nicht nur erheblich höhere Datenraten, sondern auch mini- male und zuverlässige Reaktionszeiten sowie eine wesentlich höhere Verbindungsdichte. So wird die Ära des „Internet of Everything“ eingeläutet. Statt Millionen von Geräten miteinander zu vernetzen, können mit 5G Milliarden vernetzt werden. Das funktioniert insbesondere in Ballungszentren aber nur, wenn eine hohe Dichte von Mobilfunkan- tennen gegeben ist, die eine gleichmäßige Abdeckung gewährleistet. Daher besteht ein Bedarf an zusätzlichen Flächen zur Errich- tung neuer Mobilfunkstandorte. Als Dach- standorte kommen fast alle Gebäudearten infrage. Maßgeblich sind die Gebäudehöhe sowie der Abstand und die Höhe umliegen- der Bauwerke. Flachdächer sind besonders gut geeignet. Die Montage der Antennen- und Technik- tragkonstruktion erfolgt je nach den örtli- chen Gegebenheiten. Im Idealfall wird die Tragkonstruktion am Boden vormontiert, dann von einem Kran aufs Dach gehoben und dort final montiert. Ist die Aufstellung eines Krans z. B. aus Platzgründen nicht möglich, kann die Konstruktion auch in Ein- zelteilen mit einem Schrägaufzug auf das Dach gehoben und dort zusammengesetzt und montiert werden. In Ausnahmefällen erfolgt die Montage spektakulär mittels Helikopter. Erschließung mit Glasfaser Die Telekom-Tochter Deutsche Funkturm baut und betreibt die Antennenstandorte für den Mobilfunkausbau. Sie ist auch Ansprech- partner für Eigentümer, die ihre Liegenschaft für die Aufstellung von Antennen zur Verfü- gung stellen wollen. Um als Dachstandort genutzt werden zu können, müssen Gebäude zur Anbindung des Mobilfunkstandortes mit Glasfaser erschlossen werden. Im Zuge dieser Erschließung von Liegenschaften kann die Glasfaser auch gleich bis in jede einzelne Woh- nung geführt werden. Die Modernisierung der Netzebene 4 und ein solcher Fiber-to-the- home-Anschluss (FTTH) rüsten Objekte für den in Zukunft wachsenden Bandbreitenbe- darf für Homeoffice, Gaming oder Streaming, ermöglichen auch Fernsehen über FTTH und schaffen mit digitalen Lösungen die Basis für die Nutzung neuer Zukunftstechnologien. Weitere Informationen Die Telekom hat einen eigens geschaffenen Bereich für Anfragen zu FTTH, Mobilfunkantennen sowie Digitalisierungslösungen für die Immobilienverwaltung. Weitere Auskünfte gibt es per E-Mail an hausverwal- tung@telekom.de m o k e e T l : s o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK E-Mobilität trifft Immobilie Ein neues Kongressformat widmet sich den Herausforderungen des wichtigen Zukunftsthemas urbane Mobilität. Von Maren Herbst, Leiterin Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des VDIV Deutschland D ie Zukunft der Mobilität ist eng mit der des Wohnens und Arbeitens verbunden. Dabei stellen sich zahlreiche Fragen: Wie bewegen wir uns künftig von A nach B? Wie kann die Mobilitätswende gelingen? Welche Anforderungen stellt sie an Immobilien – sowohl an den Neubau als auch den Bestand? Und mit welchen Heraus- forderungen sehen sich Immobilienwirtschaft sowie die Automobil- und Logistikbranche konfrontiert, um den Wandel nicht nur zu begleiten, sondern zu gestalten? Sicher ist, dass die Mobilitätswende in Deutschland noch zu langsam Fahrt aufnimmt. Seit Jahren bemüht sich die Bundesregierung mit verschiedenen Mitteln, Verbrauchern das Elektrofahrzeug schmackhaft zu machen: Wiederholt wurden Kaufprämien ausgelobt bzw. Umweltboni mit dem Kauf verbunden, auch eine Befreiung von der Kfz-Steuer und der Besteuerung des geldwerten Vorteils für das Laden des E-Mobils am Arbeitsplatz wurden eingeführt. Dennoch spielt die E-Mobilität hierzulande im Antriebsmix weiter eine untergeordnete Rolle, denn der Anteil der Elektro- fahrzeuge an den Neuzulassungen bleibt insgesamt zu gering – im August 2020 lag er bei 6,4 Prozent. Implementierung der E-Mobilität hakt Um die E-Mobilität erfolgreich zu verankern, ist der Ausbau der Ladeinfrastruktur entscheidend. Zu die- sem Zweck erarbeitet das Verkehrsministerium eine neue Förderrichtlinie, die am 1. Januar 2021 in Kraft treten soll. Wie gelingt es aber, die Elektromobilität tatsächlich in die Mitte der Bevölkerung zu bringen? Hierfür ist die private Ladeinfrastruktur im Wohnungs- bestand entscheidend, der etwa 75 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland ausmacht – und damit auch das enorme Potenzial der rund zwei Millionen Woh- nungseigentümergemeinschaf- ten in Deutschland, die rund vier Millionen Stellplätze auf sich ver- einen. Allerdings verläuft hier die Implementierung der E-Mobilität weiterhin schleppend. Zwar zeigt das 8. VDIV-Branchenbarometer, dass der Anteil der Verwaltungen, die den Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge begleitet haben, im Vergleich zum Vorjahr leicht anstieg – von 10,5 Prozent auf 12,4 Prozent. Doch fehlende 44 vdivaktuell 07 | 20 . m o c k c o t s r e t t u h S / y o b o a f f u b l © : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK rungen. Will nur ein Eigentümer künftig ein Elektrofahrzeug über das hauseigene Strom- netz laden, ist dies in der Regel technisch möglich. Anders sieht es jedoch häufig aus, wenn mehrere Bewoh- ner dies – gleich- zeitig – tun wollen. Denn weil das Strom- netz älterer Mehrfa- milienhäuser oft nicht für die erhöhte Last beim Aufladen meh- rerer Elektroautos ausgelegt ist, sind zumeist erhebli- che Investitionen in Lademanagementsysteme und die Erneuerung des Strom- und Verteilernetzes unerlässlich. Hierfür müssen sich Immobilienverwaltungen wappnen. Mobilität und Immobilien erFAHRbar machen Um Antworten auf die Fragen rund um die Zukunft der Mobilität zu erhalten und den Weg für die Elektro- mobilität weiter zu ebnen, ist es entscheidend, eine Brücke zwischen Immobilienwirtschaft, Automobil- und Logistikbranche zu schlagen. Dafür gilt es, unterschied- liche Branchen mit ihren verschiedenen Vorausset- zungen zusammenzubringen, um gemeinsam neue Ansätze zu entdecken, Möglichkeiten und Anforde- rungen kennenzulernen – um Mobilität und Immobi- lien zusammenzudenken und erFAHRbar zu machen. Denn so unterschiedlich die Branchen auf den ersten Blick auch sein mögen, sie alle suchen Antworten auf zentrale Fragen rund um das Thema Elektromobilität. Dieser Aufgabe stellen sich der VDIV Deutschland und Springer Fachmedien München mit ihrem gemeinsa- men Veranstaltungsformat: der E-MMOBILIA 2020. Unter dem Motto „Unter Strom: E-Mobilität trifft Immobilie“ schaffen wir eine branchenübergreifende Plattform, die Vertreter von Immobilien-, Automobil- und Logistikwirtschaft miteinander in Kontakt bringt und sich dem wichtigen Zukunftsthema der urbanen Mobilität widmet. Branchenübergreifende Antworten auf zentrale Fragen zur E-Mobilität 46 vdivaktuell 07 | 20 Klar ist, dass die Elektromobilität nicht für jeden Bedarf geeignet ist. Die große Herausforderung für Unternehmen, Eigentümer und Immobilienverwal- tungen besteht nun darin, zu eruieren, ob und wie Elektromobilität integriert werden kann. Am 8. und 9. Dezember erhalten die Teilnehmer daher wesentli- ches Fachwissen zu Möglichkeiten und Optimierungs- optionen bei Ladeinfrastruktur, Energieversorgung, Versicherung, Finanzierung sowie Mobilitäts- und Softwarelösungen rund um die E-Mobilität. Ob span- nende Diskussionen und Vorträge im Plenum oder detaillierte Einblicke in zahlreichen Panels und Work- shops – Experten aus Recht, Wissenschaft und Praxis beleuchten die verschiedenen relevanten Aspekte. Zudem bietet die große angrenzende Fachmesse den idealen Rahmen, um sich mit einer Vielzahl an Ausstellern gezielt über Angebote und Optionen auszutauschen und maßgeschneiderte Lösungen zu finden. Wohin geht die Reise bei der E-Mobilität? Welche Strategien braucht es zum Ausbau der Ladeinfrastruk- tur? Welche Erfahrungen und Best-Practice-Beispiele gibt es bereits bei der Implementierung neuer Mobi- litätsangebote in Wohnquartieren? Löst die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes alle rechtlichen Probleme der E-Mobilität? Sind Brennstoffzellen eine Alternative bei Strom und Wärme? Welche Gefahren und Probleme entstehen durch E-Mobilität in Gebäu- den? Welche Hürden sind auf dem Firmengelände zu nehmen – und welche in der Logistik? Welcher Antrieb ist der richtige für die unterschiedlichen Nutzer von Privatwagen bis Nutzfahrzeug? Antworten darauf gibt es am 8. und 9. Dezember im Vienna House Andel’s Berlin, weitere Informationen zum neuen Veranstaltungsformat online: www.vdiv.de/e-mmobilia . m o c k c o t s r e t t u h S / o e d V d n a o t o h P L i l e v a P © : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK Wie hell ist hell genug? Wichtig für die dunkle Jahreszeit: Private Außenflächen müssen sicher ausgeleuchtet sein. K ommt jemand wegen unzurei- chender Sichtverhältnisse auf einem Privat- grundstück zu Schaden, können Eigentümer, Immobilien- und Hausverwaltungen dafür haften. Was also ist im Rahmen der Ver- kehrssicherungspflicht auf privaten Wegen, Flächen und Parkplätzen zu beachten? Es gibt weder durch die Gesetzgebung oder Normung noch durch die Rechtsprechung eindeutige Vorgaben, wie privat genutzte DER AUTOR DR.-ING. MARKUS WEIßENBERGER Experte Gebäudetechnik und Gutachter Bautechnik bei TÜV SÜD Industrie Service www.tuvsud.com/bautechnik 48 vdivaktuell 07 | 20 Wege und Flächen, Parkplätze und Innen- höfe ausgeleuchtet sein müssen. Allerdings gilt auch hier die allgemeine Verkehrssi- cherungspflicht. So können Eigentümer und Eigentümergemeinschaften sowie die zuständigen Immobilien- und Hausverwal- tungen zur Verantwortung gezogen werden, wenn es aufgrund unzureichender Sicht- verhältnisse zu einem Unfall kommt oder jemand einen Schaden erleidet. Innerhalb des Gewährleistungszeitraums werden häu- fig auch Bauträger, Planer und ausführende Unternehmen in den gerichtlichen und ver- sicherungstechnischen Nachgang eingebun- den oder sind davon betroffen. Wie kann dies vermieden werden? Es gilt der Grundsatz, dass durch schlechte Sicht- verhältnisse auch bei Dunkelheit keine Gefahr von einem Grundstück ausgehen darf. Auch ohne gesetzliche Vorgaben müssen deshalb Maßnahmen getroffen werden, die einen üblichen Nutzer unter üblichen Umständen vor unvorhersehba- ren Gefahren sowie vor dem Risiko eines Unfalls schützen. Um dies sicherzustellen, bedarf es in der Regel einer ausreichen- den Beleuchtung, die zudem den Nutzen haben kann, das Risiko von Übergriffen auf Menschen und Eigentum in der Dun- kelheit zu senken. Orientierung an Gesetzen, Normen und Urteilen Eigentümer oder Hausverwaltung müssen also eine ausreichende Beleuchtung sicher- stellen. Doch welche Beleuchtungsstärke bietet weitgehende Rechtssicherheit? Hin- weise zur Beurteilung geben einerseits verschiedene bestehende Normen. So ist die Beleuchtung von öffentlichen Stra- ßen, Wegen und Flächen in der DIN EN 13201-Normenreihe geregelt, in der Frage der Beleuchtungsstärke im Messraster kön- nen die Normen DIN EN 1838, DIN 67528, DIN 5035-6 weiterhelfen. Ebenfalls hilfreiche Hinweise geben die Garagen- und Stellplatz- verordnung, die Arbeitsstättenrichtlinie, die DIN EN 1838 zur Notbeleuchtung, die DIN V VDE V 0108-100 zu Sicherheitsbeleuchtungs- D Ü S V Ü T s : o t o F

GEBÄUDE & TECHNIK Für Lichtanlagen ist ein Reinigungsintervall von rund vier Jahren zu beachten. vat genutzten Wegen und Flächen aus- reichen. Bei der Betrachtung sind aber immer auch die subjektiven Empfindun- gen der Nutzer, die Art der Nutzung und die örtlichen Gegebenheiten einzubezie- hen. Um Rechtssicherheit zu schaffen, sollte die vereinbarte Beleuchtungsstärke in der Baubeschreibung eindeutig und all- gemeinverständlich als „Mindestmaß“ auf- geführt sein. Fazit Auch wenn es keine gesetzlichen Rege- lungen gibt: Generell dürfte ein Lux als Richtwert für die Beleuchtung von pri- verringern können, außerdem nimmt die Leuchtdichte mit zunehmender Betriebs- zeit der Anlage ab. Deshalb ist es üblich, bei einer neuen Anlage mit einer höhe- ren Beleuchtungsstärke zu planen, dem sogenannten Neuwert. Außerdem wird ein Wartungsfaktor eingerechnet, der ein Rei- nigungsintervall berücksichtigt, üblich sind in der Praxis rund vier Jahre. Den Einzelfall betrachten Vor allem dürfte ein Lux dann ausreichen, wenn Bewohner und Besuch mit der Wohn- anlage und deren Umgebung vertraut sind. Wenn allerdings regelmäßig ortsunkundige Personen Grundstück und Flächen betreten, könnten höhere Anforderungen zu stellen sein. Ebenfalls ist es möglich, dass Eigentü- mer, Mieter oder Besucher die Beleuchtung mit einem Lux subjektiv nicht als ausrei- chend empfinden. Es kann also im Einzel- fall durchaus sinnvoll oder notwendig sein, eine stärke Beleuchtung einzusetzen, bei- spielsweise bei Gefahrenstellen wie Außen- treppen. Allerdings kann es nicht darum gehen, sämtliche Wege taghell auszuleuch- ten – es ist zugleich immer auch auf die Umweltverträglichkeit (Stichworte: Licht- verschmutzung, Energieverbrauch) und die Wirtschaftlichkeit (Stichworte: Inves- titions- und Betriebskosten) zu achten. Zudem ist es nicht notwendig, dass sämt- liche Zuwegungen auf einem Grundstück ausgeleuchtet werden. Ausreichend ist eine Beleuchtung der direkten Wege zu den Hauseingängen, hier gilt der „Weg des Postboten“ als Richtwert. Aus Haftungsgründen sollte die vereinbarte Stärke der Mindestbeleuchtung vertraglich festgehalten werden, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten oder rechtlichen Ausei- nandersetzungen kommt. Von einer solchen Vereinbarung profitieren sowohl Bauträger und Eigentümer als auch Dienstleister wie Hausverwalter. 50 vdivaktuell 07 | 20 ZUM NACHLESEN ■ GaStellV 1993, Verordnung über den Bau und Betrieb von Gara- gen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (Garagen- und Stellplatzverordnung, GaStellV), November 1993 ■ ASR A3.4, Beleuchtung (Arbeitsstättenrichtlinie), April 2011 ■ OLG Hamm, Az. 9 U 102/05, 17.1.2006 ■ OLG Hamm, Az. 13 U 198/03, 22.3.2004 ■ DIN EN 1838:2019-11, Angewandte Lichttechnik, Notbeleuchtung; Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, November 2019 ■ DIN V VDE V 0108-100-1:2018-12 (Vornorm), Sicherheitsbeleuch- tungsanlagen, Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung und Frankfurt: Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik, Dezember 2018 ■ DIN EN 12464-2:2014-05, Licht und Beleuchtung, Beleuchtung von Arbeitsstätten, Teil 2: Arbeitsplätze im Freien; Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, Mai 2014 ■ DIN 67528:2018-04, Beleuchtung von öffentlichen Parkbauten und öffentlichen Parkplätzen, Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, April 2018 ■ DIN EN 13201-2:2016-06, Straßenbeleuchtung, Teil 2: Gütemerkmale, Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, Juni 2016 ■ DIN EN 12665:2018-08, Licht und Beleuchtung, Grundlegende Begriffe und Kriterien für die Festlegung von Anforderungen an die Beleuch- tung, Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, August 2018 ■ DIN 5035-6:2006-11, Beleuchtung mit künstlichem Licht, Teil 6: Mes- sung und Bewertung, Berlin: Beuth, Deutsches Institut für Normung, November 2006 ■ Schriftenreihe licht.wissen, licht.wissen 03, Straßen, Wege und Plätze, Frankfurt: licht.de, Fördergemeinschaft Gutes Licht, 2014

RECHT & STEUERN WEG-RECHT Aktuelle Urteile Zweimal ging es vor Gericht im Grunde um den Zeitpunkt eines Ereignisses – wenn auch in ganz unterschiedlichem Zusammenhang. Der BGH hatte zu entscheiden. ZUR KOSTENTRAGUNG VON INSTANDSETZUNGSMASSNAHMEN BEI UNTERGEMEINSCHAFTEN (BGH, Urteil vom 6.6.2020 – Az. V ZR 199/19) ` DAS THEMA Die sich im vorliegenden Fall streitende Gesamteigentümergemeinschaft hatte grundsätzlich dasselbe Ziel: Selbststän- digkeit der jeweiligen Untergemeinschaft für ihr „eigenes“ Haus, sowohl in Bezug auf etwaige Instandhaltungs- und Instand- setzungsmaßnahmen als auch hinsichtlich der Verwaltung selbst. Diese Trennung der Zuständigkeiten wurde in der Teilungser- klärung geregelt und ins Grundbuch einge- tragen. Wer ist jedoch zuständig, und wer trägt die Kosten, wenn sich an einem der Gebäude ein anfänglicher Mangel zeigt, dessen Ursprung bereits vor dieser Verein- barung liegt? Darüber hatte der Bundesge- richtshof (BGH) zu entscheiden. DIE AUTORINNEN DR. SUSANNE SCHIEßER Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentums- recht ist Salary Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein, München. VICTORIA E. WARKEN Die Rechtsanwältin ist in derselben Kanzlei schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des gewerblichen Mietrechts tätig. www.asd-law.com 52 vdivaktuell 07 | 20 ` DER FALL Die Parteien bilden eine Wohnungseigen- tümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus vier Häusern und einer Tiefgarage. Die Häuser A, B und D sowie die Tiefgarage wurden neu errichtet, während das Haus C, ein Altbau, saniert wurde. Die Teilungser- klärung regelt in § 3 unter der Überschrift „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“ Folgendes: „Die gesamte Wohnanlage wird verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig in fünf selbständige Gemeinschaften in der Weise geteilt, dass wirtschaftlich gesehen (… [die Häuser A, B, C, D sowie die Tiefgarage]) jeweils ein- schließlich der den vorstehenden Einheiten zugeordneten Sondernutzungsflächen so behandelt werden, als ob es sich um real geteilte Grundstücke handeln würde. Ver- waltungsmäßig und unterhaltungsmäßig unterliegen somit lediglich der gemein- samen Verwaltung aller Wohnungs- und Teileigentümer die nicht überbauten und nicht als Sondernutzungsfläche zugeordne- ten Grundstücksflächen, insbesondere die gemeinsamen Zuwegungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen und -leitungen, soweit sie der Ver- und Entsorgung aller fünf vorbe- nannten Verwaltungskomplexe dienen. (…) Im Rahmen vorstehender Zuordnung steht im Übrigen die Nutzung jeglichen gemein- schaftlichen Eigentums an Gebäuden und innerhalb von Gebäuden nur den jewei- ligen Eigentümern bzw. Miteigentümern zu, die Sondereigentum in dem betreffen- den Gebäude haben. Auch hinsichtlich der Kostentragung der laufenden Lasten, spä- terer Instandsetzungsmaßnahmen und die Instandhaltungsrücklage sind entsprechend der jeweiligen Verwaltungseinheit zu teilen und zuzuordnen [sic], soweit nicht Maß- nahmen und Anlagen betroffen sind, die der Unterhaltung aller Verwaltungskom- plexe dienen. In Eigentümerversammlun- gen haben die insoweit von der Benutzung ausgeschlossenen Eigentümer der jeweils anderen Gebäude kein Stimmrecht.“ In Haus C, dem Altbau, traten nach der Sanierung Feuchtigkeitsschäden auf. In der Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2018 wurde zu TOP 8b beschlossen, einen Sach- verständigen mit einer gründlichen Mauer- werksdiagnostik und der Erstellung eines Sanierungskonzepts für Haus C zu beauf- tragen, wobei die Kosten 18.000 Euro nicht übersteigen und aus der Instandhaltungs- rücklage des Hauses C beglichen werden sollten. Dagegen wendet sich die Klägerin, deren Einheiten im Haus C belegen sind, mit der Anfechtungsklage, gestützt auf die Ansicht, dass die Kosten für die Instandsetzung anfänglicher Baumängel nach der Teilungs- . m o c k c o t s r e t t u h S / e v i t a e r C a h M © i : o t o F

RECHT & STEUERN WEG-RECHT ZUM ZEITPUNKT DER TEILNAHME AN EIGENTÜMER VERSAMMLUNGEN NACH KAUF (BGH, Urteil vom 14.2.2020 – Az. V ZR 159/19) ` DAS THEMA Ein im Alleineigentum einer Partei stehen- des Grundstück wurde in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, die einzelnen Ein- heiten wurden verkauft. Eine Erwerberin war noch nicht im Grundbuch eingetragen, wollte aber, nachdem sie bereits in den Ver- waltungsbeirat gewählt worden war und an mehreren Eigentümerversammlungen teilgenommen hatte, erneut aktiv an einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Dem widersprach der damalige Verwalter mit der Begründung, dass die Eintragung der Erwer- berin ins Grundbuch noch nicht erfolgt sei, und er verwehrte die Teilnahme. War diese Entscheidung rechtens? Und welcher Zeitpunkt oder welche Handlung genau berechtigt zur aktiven Teilnahme an Eigen- tümerversammlungen? Darüber hatte der Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden. ` DER FALL Die Parteien sind Mitglieder einer Woh- nungseigentümergemeinschaft. Das gemein- schaftliche Grundstück stand ursprünglich im Alleineigentum der T-GmbH (fortan T), die es mit notarieller Urkunde vom 26. Januar 2013 in Wohnungs- und Teilei- gentum aufteilte. Die Aufteilung des Grund- stücks wurde am 30. September 2015 im Grundbuch vollzogen. In der Zwischenzeit hatte T mit dem Verkauf der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten begonnen. Auf- grund einer Auflassung vom 6. Januar 2015 wurde am 31. März 2016 die erste Käuferin in das Grundbuch eingetragen. Mit notari- ellem Vertrag vom 30. Juni 2016 verkaufte T einer anderen Erwerberin (fortan: [die] Erwerberin) zwei schon errichtete und wei- tere vier noch zu errichtende Wohnun- gen im Dachgeschoss der Anlage für eine Million Euro. Zugunsten der Erwerberin wurden am 2. August 2016 Auflassungsvor- merkungen für die errichteten Wohnun- gen eingetragen. Der Kaufpreis wurde am 22. August 2016 gezahlt; am gleichen Tag erfolgte die Übergabe der beiden Wohnun- gen. Zu Wohnungseigentümerversammlun- gen am 19. Januar, 9. Mai und 13. Juli 2017 54 vdivaktuell 07 | 20 wurde der Geschäftsführer der Erwerberin eingeladen. Auf einer dieser Versammlun- gen wurde er auch zum Mitglied des Ver- waltungsbeirats der Anlage gewählt. An der Versammlung vom 6. November 2017 wollte der Geschäftsführer der Erwer- berin ebenfalls teilnehmen. Ein Vertre- ter der damaligen Verwalterin schloss ihn aber von der Teilnahme mit der Begrün- dung aus, die Erwerberin sei noch nicht im Grundbuch eingetragen. Auf der Ver- sammlung beschlossen die Wohnungsei- gentümer unter TOP 4 mit einer Mehrheit von 9.308,468/10.000 die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats, mit der bisherigen Verwalterin einen Aufhebungsvertrag abzu- schließen, demzufolge deren Verwalteramt ebenso wie der Verwaltervertrag mit dem 31. Dezember 2017 enden und wechsel- seitige Ansprüche nach näherer Maßgabe ausgeschlossen sein sollten. Die Kläger stützen die Beschlussanfechtungsklage unter anderem darauf, dass die Erwerbe- rin als werdende Wohnungseigentümerin nicht von der Eigentümerversammlung, insbesondere von der Aussprache und der Abstimmung zu TOP 4, habe ausgeschlos- sen werden dürfen. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat die Klage ab- und das Landgericht Berlin die Berufung der Klage zu 1 zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision hatte Erfolg und führte unter Abänderung der instanzgerichtlichen Entscheidungen zur Ungültigerklärung von TOP 4, mit folgender Begründung: Der Beschluss der Wohnungs- eigentümer zu TOP 4 der Eigentümerver- sammlung vom 6. November 2017 ist für ungültig zu erklären, weil die Erwerberin werdende Wohnungseigentümerin war und von der Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden durfte. . m o c k c o t s r e t t u h S / u t r e m o t © : o t o F

RECHT & STEUERN MIETRECHT Aktuelle Urteile Der BGH hat die Debatte um Schönheitsreparaturen um ein salomonisches Urteil bereichert und zudem entschieden, wie sich Schonfristzahlungen im Kündigungsfall auf Härtegründe auswirken. BETEILIGUNG DES MIETERS AN SCHÖNHEITSREPARATUREN BEI UNRENOVIERTER ÜBERGABE EINER WOHNUNG (BGH, Urteil vom 8.7.2020 – Az. VIII ZR 163/18, Parallelverfahren Az. VIII ZR 270/18) Landgericht jedoch eine „Vertragslücke“ abgeleitet, die es dahingehend schließen wollte, dass keine der beiden Vertragspar- teien, weder Mieter noch Vermieter, zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wäh- rend der Mietzeit verpflichtet sei. Selbst wenn man eine entsprechende Verpflich- tung des Vermieters annehmen würde, so müsste eine vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen zwangsläufig zu einer Verbesserung des ursprünglichen Überga- bezustands führen, der nicht geschuldet sei. Eine Verpflichtung des Vermieters zur Vor- nahme von Schönheitsreparaturen ergebe sich daher erst, wenn diese erforderlich seien, um Substanzschäden vorzubeugen. . m o c k c o t s r e t t u h S / c e a h m © l Dieser weiteren Argumentation folgt der BGH nicht. Zwar stellt er ganz klar, dass der unrenovierte Zustand bei Übergabe dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Ein F o t o : i vereinbart, dass die Mieter die Schönheits- reparaturen übernehmen. Im Laufe des lan- gen Mietverhältnisses verschlechterte sich der Zustand der Wohnung gegenüber dem bei Übernahme. Die Mieter ließen daher einen Kostenvoranschlag über Schönheits- reparaturen erstellen und forderten den Vermieter auf, diese Kosten zu überneh- men, deren Höhe jedenfalls in der Revisi- onsentscheidung (noch) nicht umstritten war. Amtsgericht und Landgericht Berlin wiesen die Klage der Mieter ab, die Revision hatte jedoch teilweise Erfolg und führte zur Zurückverweisung. Auch nach Ansicht des BGH hat das Land- gericht völlig zutreffend entschieden, dass die formularvertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter wegen der Übergabe einer unrenovierten Wohnung unwirksam ist. Hieraus hat das ` DAS THEMA Bereits im Jahr 2015 hatte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofes (BGH) entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsrepa- raturen auf den Mieter in einem Formular- vertrag unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben und dem Mieter kein finanzieller Ausgleich dafür zugestan- den wird, dass er somit bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen auch vom Vor- mieter verursachte Abnutzungen zu beseiti- gen hätte. In diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzu- nehmen, weder während der Mietzeit, noch an deren Ende. Nun hatte sich der BGH mit der umgekehrten Situation zu befassen, nämlich mit der Frage, ob die Mieter wäh- rend der Mietzeit einen Anspruch gegen den Vermieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen haben. Der BGH trifft hier eine geradezu salomonische Ent- scheidung, in der er auf die Grundsätze von Treu und Glauben zurückgreift und dem Mieter eine Kostenbeteiligung von in der Regel 50 Prozent an den Aufwendun- gen auferlegt. ` DER FALL Die Mieter hatten die unrenovierte Woh- nung im Jahr 2002 nach Besichtigung im Zustand wie sie steht und liegt angemie- tet. Im Mietvertrag war formularvertraglich 56 vdivaktuell 07 | 20

RECHT & STEUERN ser Entscheidung auch klargestellt, dass eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche frist- gerechte Kündigung das Mietverhältnis aber nach Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Gegen eine ordentliche Kündigung kann der Mieter allerdings Härtegründe nach §§ 574, 574a BGB vorbringen. Dieser Ein- wand steht dem Mieter jedoch nach § 574 Abs. 1 S. 3 BGB nicht zu, wenn die ordent- liche Kündigung auf Gründen beruht, die den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigen würden. Der BGH hatte nun zu entscheiden, ob eine Schonfristzahlung dazu führt, dass der Mie- ter gegen die ordentliche Kündigung auch wieder Härtegründe einwenden kann. ` DER FALL Auch hier ging es um einen Standard-Sach- verhalt: Die Beklagte zu 1) war in den Miet- vertrag ihres vor Langem verstorbenen Ehemanns eingetreten und war alleinige Mieterin. Sie hatte später ihren Lebensge- fährten in die Wohnung aufgenommen und lebte dort mit zwei gemeinsamen minder- jährigen Kindern. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis zunächst wegen Rückstän- den von zwei Monaten fristlos und außeror- dentlich, hilfsweise ordentlich gekündigt und im Laufe der ersten Instanz wegen weiterer Zahlungsrückstände erneut die ordentli- che und außerordentliche Kündigung aus- gesprochen. Doch die Schonfristzahlung wurde fristgerecht vom Jobcenter geleis- tet. Gegenüber dem Räumungsanspruch aus der ordentlichen Kündigung berief sich die beklagte Mieterin auf Härtegründe, insbesondere die langjährige Verbunden- heit mit dem Wohnviertel, den fehlenden Ersatzwohnraum und die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten. Der Fall wies eine prozessuale Besonder- heit auf, die hier jedoch nur kurz gestreift werden soll: Die Berufungsinstanz hatte zunächst ein Teilurteil gegen die Mieterin erlassen und für dieses ausdrücklich die Revision zugelassen; das Verfahren gegen 58 vdivaktuell 07 | 20 MIETRECHT ihren Lebensgefährten wurde zunächst ein- mal ruhend gestellt. Schon dieses Teilurteil ist nach Ansicht des BGH unzulässig, ein Teil-Räumungsurteil kann immer zu diver- gierenden Entscheidungen zwischen den beiden Mietern/Nutzern führen, da keine Bindung an die Entscheidung gegenüber dem einen Mieter im Verfahren gegenüber dem anderen Mieter besteht. So könnte der Lebensgefährte divergierende Härte- gründe, zum Beispiel in seiner Person, gel- tend machen, ebenso könnte der Vermieter gegenüber dem Lebensgefährten, der nicht Mieter ist, anders argumentieren. In der Revisionsinstanz war unstreitig, dass Zahlungsverzug in einer Höhe vorlag, der beide ausgesprochenen Kündigungen rechtfertigte, und zwar sowohl als fristlose außerordentliche wie auch als ordentliche Kündigung. Die Berufungsinstanz hatte auch richtig angenommen, dass durch die Schon- fristzahlung die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam wird und die ordent- liche Kündigung hiervon nicht berührt wird. Es war daher zu prüfen, ob Härtefallgründe überhaupt geltend gemacht werden kön- nen, oder ob diese gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen sind, weil die ordent- liche Kündigung auf Gründen beruhte, die den Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigten. Die Beru- fungsinstanz hatte argumentiert, dass dieser Ausschluss von Härtefallgründen teleologisch reduziert werden müsse und jedenfalls dann nicht gelten könne, wenn eine wirksame Schonfristzahlung die außerordentliche Kün- digung wirkungslos gemacht habe. Dieser Ansicht erteilte der BGH eine Absage. Der Wortlaut des Gesetzes ist klar: Für den Ausschluss von Härtefallgründen genügt es, dass im Zeitpunkt der ordentlichen Kündi- gung auch ein Grund zur fristlosen Kündi- gung vorliegt. Es ist nicht einmal notwendig, dass die außerordentliche fristlose Kündigung auch ausgesprochen wird. Zweck des Geset- zes ist es, den Vermieter vor einer Fortset- zung des Mietverhältnisses trotz schwerer Vertragsverstöße des Mieters zu bewahren. Dieser schwere Verstoß durch Zahlungs- verzug wird – entsprechend des Vorgän- gerurteils vom Herbst 2018 – nicht durch die Schonfristzahlung beseitigt. Diese beseitigt lediglich rückwirkend die Wirkung der außer- ordentlichen Kündigung. Sie lässt den Grund für die außerordentliche Kündigung aber nicht entfallen. Eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift ist insoweit nicht möglich. Der BGH entnimmt den Geset- zesbegründungen sowohl zum Ausschluss der Härtefallgründe wie auch zur Schonfrist- zahlung, dass hier keine planwidrige Lücke besteht. Nachdem gravierende Störungen des Vertragsverhältnisses in der Vergangen- heit eingetreten waren, ist die Berufung auf einen Härtefall nicht möglich. Die Schonfrist- zahlung beseitigt nur die Wirkung der Kün- digung, nicht aber die einmal aufgetretenen gravierenden Vertragsstörungen. VERWALTER STRATEGIE Auch dieses Urteil zeigt nochmals deutlich, wie wichtig es ist, neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug auch hilfs- weise die ordentliche Kündigung auszusprechen, auch wenn diese erst nach Ablauf der Kündigungsfrist wirkt. Das vorliegende BGH-Urteil wendet die im Vorgängerurteil entwickelten Rechtsgrundsätze zur Gestaltungswir- kung der Schonfristzahlung konsequent an. Eine Berufung auf einen Här- tefall und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ist daher nicht möglich. Lediglich im Rahmen der prozessualen Räumung nach Ergehen eines Räumungsurteils könnte noch befristeter Räumungsschutz gewährt werden.

RECHT & STEUERN sich deren Arbeitszeitdokumentation bin- nen sieben Tagen aushändigen lassen und im Anschluss kontrollieren und ggf. aufbe- reiten. Eine Dokumentation soll sowohl in elektronischer Form als auch in Papierform zulässig sein. Arbeitnehmer sollen ein Ein- sichtsrecht in die sie betreffenden Arbeits- zeitaufzeichnungen haben. Noch gilt die alte Rechtslage, aber … Bis der Gesetzgeber tätig wird, gilt in Deutschland zwar die alte Rechtslage weiter. Angesichts der bevorstehenden Novelle tun Unternehmen aber gut daran, ihre derzeitige Praxis bei der Arbeitszeiter- fassung schon einmal auf den Prüfstand zu stellen. So können sie mögliche Defizite erkennen und auf die kommenden Ände- rungen besser reagieren. Erste Arbeitsge- richte, konkret: das Arbeitsgericht Emden, sehen aufgrund der sich aus der EU-Richt- linie ergebenden Pflicht zur Einrichtung eines Systems zur Arbeitszeiterfassung sogar fast eine Art Darlegungslastum- kehr: Derzeit muss der Arbeitnehmer, will er Überstundenvergütung geltend machen, darlegen und beweisen, wann er konkret auf Weisung oder unter Dul- dung des Arbeitgebers Überstunden geleis- tet haben will. Das Arbeitsgericht Emden meint, dass es ausreiche, wenn der Arbeit- nehmer lediglich die Lage der geleiste- ten Arbeitszeit darlege; hingegen müsse der Arbeitgeber dann substanziiert abwei- chende Arbeitszeiten vortragen – was er aber ohne detaillierte Arbeitszeitaufzeich- nung niemals bewerkstelligen wird. Hier gelten Sonderregelungen In bestimmten Fällen ist aber auch jetzt schon eine Arbeitszeitaufzeichnung Pflicht: Sonderregeln gelten für geringfügig Beschäftigte und für Wirtschaftsbereiche, die der Gesetzgeber als „schwarzarbeits- geneigt“ ansieht, etwa das Baugewerbe, Eine rechtssichere Dokumentation umfasst Beginn, Ende und Dauer der täglichen Arbeitszeit, abzüglich der Pausen. 60 vdivaktuell 07 | 20 Es schadet nicht, die eigene Praxis proaktiv schon einmal zu überprüfen. Gaststätten und Herbergen, den Spedi- tions-, Transport- und Logistikbereich, Unternehmen der Forstwirtschaft, Gebäu- dereinigungen, den Messebau sowie die Fleischwirtschaft. Auch Zeitungszustelle- rinnen und -zusteller sowie Beschäftigte bei Paketdiensten müssen regelmäßig ihre Arbeitszeit aufzeichnen. Damit sind auch viele Branchen betroffen, die für das Hand- werk relevant sind. Das gilt für alle Arbeitgeber Alle Arbeitgeber treffen außerdem heute schon die Vorgaben des Arbeitszeitge- setzes, das in zwei Konstellationen eine Pflicht zur Zeiterfassung normiert: § 16 Abs. 2 verpflichtet Arbeitgeber, die über die werktägliche Arbeitszeit von acht Stun- den hinausgehenden Arbeitszeiten – aber nur diese! – aufzuzeichnen (sog. Überzeit). Wenn ein Arbeitnehmer an einem Werktag also zehn Stunden arbeitet, müssen dem- nach zwei Stunden aufgezeichnet werden. Zudem gibt es eine Aufzeichnungspflicht, wenn an Sonn- und Feiertagen gearbeitet wird. Das klingt zunächst einmal komfor- tabel, aber wenn die reguläre Arbeitszeit nicht aufgezeichnet wird, kann naturge- mäß auch die „Überzeit“ (im Beispielfall zwei Stunden) nicht dargelegt werden. Allein deshalb ist auch kleinen Betrieben zu raten, über ein allgemeines Zeiterfas- sungssystem nachzudenken. So wird’s gemacht Um Arbeitszeiten rechtssicher zu doku- mentieren, müssen Arbeitgeber den Beginn, das Ende und die Dauer der tägli- chen Arbeitszeit ihrer Beschäftigten auf- zeichnen. Pausenzeiten gehören nicht zur Arbeitszeit und sind daher herauszu- rechnen. Nach den Vorgaben des Arbeitszeitge- setzes genügt es, die Aufzeichnungen zwei Jahre lang aufzubewahren. Wegen der dreijährigen Verjährungsfrist für die Mehrarbeitsvergütung ist allerdings die Aufbewahrung bis zum Eintritt der Ver- jährung potenzieller Vergütungsansprüche anzuraten, sofern nicht wirksame (!) Ver- tragsklauseln einen früheren Verfall vorse- hen. Da die Zeiterfassung aber meist auch Grundlage der Lohnbuchhaltung ist, kön- nen die Daten bis zur allgemeinen buchhal- terischen Aufbewahrungsfrist gespeichert werden – in der Regel sechs Jahre. In welcher Form Arbeitgeber Arbeitszeiten erfassen – ob aufgrund einer gesetzlichen Pflicht oder für die eigene Buchhaltung – können sie derzeit (noch) selbst bestim- men. Grundsätzlich reicht die händische Erfassung in einer Tabelle oder einem Kalender aus. Wer für die Lohnabrech- nung und die Buchhaltung eine elektro- nische Zeiterfassung nutzt, sollte an die notwendigen Schnittstellen zu den ande- ren Buchhaltungsprogrammen denken. In der Praxis finden sich heutzutage vielfäl- tige elektronische Erfassungsmodule – von der kostenlosen App bis zu aufwendigen Systemen. Da Arbeitgeber bei jeder Arbeitszeiter- fassung personenbezogene Daten ihrer Mitarbeiter erheben, müssen sie die Vor- gaben der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) entsprechend beachten. Das gilt insbesondere, wenn dabei digitale Systeme zum Einsatz kommen, um – zum Beispiel über eine App – nicht nur die Einsatzzei- ten von Beschäftigten zu erfassen, sondern gar ein Bewegungsprofil zu erstellen. In diesem Fall müssen Arbeitgeber von den betreffenden Mitarbeitern eine Einwilli- gung zur Erhebung und Speicherung der Daten nach der DSGVO einholen.

VDIV AKTUELL VDIV Baden-Württemberg Große Bühne für ein bedeutendes Thema und gebührender Abstand der Teilnehmenden: das Stage Theater Apollo im Stuttgarter SI-Centrum Fachsymposium WEG-Reform F ür Kurzentschlossene: Am Mon- tag, dem 19. Oktober 2020, lädt der Verband der Immobilienver- walter Baden-Württemberg zum Fachsymposium WEG-Reform ins SI-Centrum Stuttgart. Der Bedeu- tung des Themas bietet die Veran- staltung im Stage Apollo Theater eine angemessene Bühne, aber natürlich auch den derzeit gebo- tenen Raum und Abstand für die Teilnehmenden. Der Landesver- band plädiert seit Jahren für eine umfassende Reform des Woh- nungseigentumsgesetzes (WEG), um die Flut an Gerichtsprozes- sen einzudämmen, das Gesetz zukunftssicher zu gestalten und den Verbraucherschutz zu stär- ken. Dazu zählen neben der Inte- gration von digitalen Prozessen in Gebäude, veränderten Abstim- mungsquoren und vielen ande- ren reformbedürftigen Paragrafen auch Neuerungen zur weitgehend rechtssicheren Implementierung von Ladestationen für E-Mobile inklusive der Frage nach möglichen Folgekosten. Die letzte WEG-Reform trat zum 1. Juli 2007 in Kraft. Mehr als zehn Jahre danach werden nun bekannt gewordene Schwachstellen des Gesetzes beseitigt. Im Fachsym- posium WEG-Reform werden nam- hafte Referenten einige wichtige Punkte herausgreifen und aufbe- reiten: Über die Gemeinschaft als Trä- ger der Verwaltung – materielle und prozessuale Folgen, insbeson- dere für den Verwalter – referiert Rechtsanwalt Thomas Hanne- mann, Kanzlei Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte PartG mbB, Karlsruhe. Der Stuttgarter Rechts- anwalt Stephan Volpp gibt ein Update zu Abrechnung und Vermö- gensstatus und was künftig Neues auf Verwalter zukommt. Mit Digi- talisierungstendenzen in der WEG- Reform und ihren Auswirkungen auf die Praxis befasst sich Rechts- anwalt Rüdiger Fritsch, Kanzlei Krall, Kalkum & Partner GbR Rechtsan- wälte, Solingen, und die Chancen und Risiken der Gesetzesreform für Verwalter setzt schließlich Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland, für die Anwesenden auseinander. Die Veranstaltung abschließend werden sich alle Refe- renten zur Podiumsdiskussion auf großer Bühne einfinden. Das Fach- symposium moderieren wird der Vorstandsvorsitzende des VDIV Baden-Württemberg Wolfgang D. Heckeler. Programm und Anmeldung: www.vdiv-bw.de/ veranstaltungen r e t a e h T o l l o p A e g a t S : o t o F 62 vdivaktuell 07 | 20

ÄRGER DES MONATS Totgesagte leben manchmal länger. Auch 13 Jahre nach der letzten Reform des Wohnungseigen- tumsgesetzes (WEG) ist die Beschlusssammlung noch nicht beim Verbraucher respektive den Woh- nungseigentümern angekommen. Daher ist es bedauerlich, dass sie nun entgegen dem ursprüng- lichen Entwurf doch wieder in das WEG-neu aufgenommen wurde. Die Praxis hat in den ver- gangenen Jahren gezeigt, dass dieses Instrument enormen Aufwand mit sich bringt und wenig Nut- zen bietet. Das Bereithalten einer Niederschrift der Eigentümerversammlung unter expliziter Her- vorhebung der Beschlüsse als Legitimations- und Beweisfunktion im digitalen Format wäre für Ver- walter und Wohnungseigentümer sowie Zweiter- werber sinnvoller und effizienter gewesen. Man mag daher nicht jeden politischen Deal verstehen. vdivaktuell 8/20 erscheint am 4. Dezember mit dem Titel Unternehmensführung & Organisation und u. a. folgenden Themen: ■ WEG-Reform ■ Benchmark-Analysen ■ Aus- und Weiterbildung ■ Prozessoptimierung VDIV AKTUELL WIR LIEBEN FEEDBACK Wir freuen uns über Ihre Fragen, Kritik und Anregungen. Schreiben Sie uns an: redaktion@vdivaktuell.de BUCHTIPP Die Ältern von Jan Weiler Die Pubertiere ziehen aus – Zeit für die „Ältern“! Jan Wei- lers neue, hinreißend amüsante Geschichten über Eltern, deren Nachwuchs flügge wird, trägt nicht etwa einen Rechtschreib- fehler im Titel, die Schreibweise ist gewollt. Schließlich handelt das Werk von den älter werden- den Eltern, die langsam aber sicher die Zielgerade des Pubertätsprozesses ihrer Kinder erreichen. Dabei fühlte es sich an, als hätte man die lieben Kleinen erst gestern noch gewickelt, getröstet und geför- dert. Und nun sind sie dem Kindergarten und der Grund- schule längst entwachsen, haben eigene Meinungen und Sichten auf das Leben, und sie können alles gebrauchen – nur die mehr oder weniger klugen Ratschläge ihrer oft- mals als spießig wahrgenommenen Eltern nicht mehr. Ums Flügge werden der Kinder geht es in „Die Ältern“, deren Kinder längst keine Kinder mehr sind, und die ihr eigenes Leben leben wollen, was sie vehement einfor- dern. Diese Autonomie klappt oft erstaunlich gut – bis am Ende aber doch Daddys Kreditkarte oder Mutters Kochkünste bemüht werden. Die Geschichten handeln vom Alltag in der Familie Weiler, von der vermutlich letz- ten gemeinsamen Urlaubsreise nach Südeuropa und von skurrilen Erlebnissen im schulischen Kontext. Kurz: vom ganz normalen Wahnsinn, den Eltern mit Töchtern und Söhnen im Teenager-Alter tagein, tagaus bewältigen müs- sen, ohne dabei den Verstand zu verlieren :-) Liest man diese Geschichten, die nur all zu vertraut erscheinen, in diesem Buch, dann kann man sich ihrem Humor nicht entziehen. Man muss einfach darüber lachen. Jan Weiler: Die Ältern • Piper Verlag, 3. Auflage 2020 • 160 Seiten gebunden • ISBN 978-3492070645 • 15 Euro 64 vdivaktuell 07 | 20 . m o c k c o t s r e t t u h S / i y k s n a a Y l i i r d n A G © : o t o F

Systeme für Visionen. Entdecken Sie die Wärmepumpen-Systeme von Buderus. Die große Systemvielfalt von Buderus bietet alle Möglichkeiten, um bauliche Visionen zu verwirklichen. Ein Beispiel dafür ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe Logatherm WLW196i AR im edlen Design der Titanium Linie. Die multivalente Wärmepumpe lässt sich bei Bedarf mit regenerativen Energien wie Solarenergie oder Biomasse ergänzen. Für maximale Effizienz und noch mehr Komfort bietet Buderus diese Wärmepumpe als perfekt abgestimmte Systemlösung an. Mehr dazu erfahren Sie unter www.buderus.de/waermepumpe

Der Berg ruft: Weiterbildung zwischen schneebedeckten Gipfeln Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Immobilienverwalterinnen und -verwalter, die VDIV-Wintertagung feiert Jubiläum: Bereits zum zehnten Mal laden wir Sie herzlich ein, mit Weiterbildung und Netzwerken in alpinem Ambiente in das neue Verwalterjahr zu starten und mit sportlichem Schwung Ihren Wissensvorsprung zu sichern. Mit unserem abwechslungsreichen Tagungsprogramm geben wir Ihnen wie gewohnt wichtiges Fachwissen und wertvolle Praxishinweise an die Hand. Dabei widmen sich unsere erfahrenen Referenten selbstver- ständlich umfassend der wichtigen Reform des Wohnungseigentums- gesetzes. Welche Chancen und Risiken bietet sie, was ist künftig zu beachten, beispielsweise beim Verwaltervertrag? Aber auch Potenzia- le bei der Verwaltervergütung, Fallstricke der Teilungserklärung, das Zusammenspiel von Bauträger und Verwalter sowie entscheidende Aspekte für Mietverwalter von Betriebskostenabrechnung bis Gewerbe- mietrecht werden praxisnah beleuchtet. Und da erstklassige Verwalter- tätigkeit nicht nur von fundiertem Fachwissen, sondern auch von maßgeschneiderten Dienstleistungen lebt, kommt auch der Austausch mit Geschäftspartnern nicht zu kurz. Exklusiv für Sie gebucht: 4-Sterne-Hotel Salzburger Hof Auch 2021 steht uns das erstklassige 4-Sterne-Hotel Salzburger Hof mit seinem umfangreichen Wellnessangebot und der hervorragenden Lage exklusiv zur Verfügung: In nur 130 Schritten sind Sie im Skicircus Saalbach-Hinterglemm/Leogang/Fieberbrunn – dem größten zusam- menhängenden Skigebiet Österreichs! Über 270 bestens präparierte Pistenkilometer und atemberaubende Alpenpanoramen erwarten passionierte Wintersportler und solche, die es werden wollen. Unser vielfältiges Rahmenprogramm ermöglicht zudem ausgelassenes Win- tervergnügen, exzellente Alpenküche und zahlreiche spannende Aus- flüge. So kommt zwischen dem hochkarätigen Tagungsprogramm garan- tiert keine Langeweile auf. Wir freuen uns, Sie bei der zehnten VDIV-Wintertagung begrüßen zu dürfen – zu erstklassigem Fachwissen und einzigartigen Winter- sporterlebnissen! Ihr Wolfgang D. Heckeler Präsident Ihr Martin Kaßler Geschäftsführer Jetzt Vorfreude buchen! Die VDIV-Wintertagung ist inzwischen für viele Verwalter ein fester Termin. Sichern Sie sich zum 10-jährigen Jubiläum am besten frühzeitig Ihre Teilnahme, denn die Plätze sind auch 2021 begrenzt. Schicken Sie uns Ihre Anmeldung online unter www.vdiv.de/wintertagung oder mit dem beiliegenden Faxformular. Anmeldeschluss ist der 15. November 2020. Die Gesundheit aller Teilnehmerinnen und Teilnehmer ist uns sehr wichtig! Wir stehen mit dem Hotel Salzburger Hof in engem Austausch und werden alle offiziellen Hygiene- und Sicherheitsbestimmungen berücksichtigen und Sie rechtzeitig darüber informieren. Sollte eine Durchfüh- rung der Veranstaltung aufgrund außergewöhnlicher Umstände infolge der Covid-19-Pandemie nicht mög- lich sein, informieren wir Sie frühestmöglich. Die Teil- nahmegebühr und auch eventuelle Kosten für Hotel- übernachtungen fallen in diesem Fall nicht an bzw. erstatten wir Ihnen bereits geleistete Teilnahmegebüh- ren zurück. Weitergehende Ersatz- oder Ausfallansprü- che gegenüber der VDIV Management GmbH bestehen jedoch nicht. Maßnahmen für eine sorgenfreie Wintertagung: Online-Check-In im Hotel Höchster Hygienestandard Gewährleistung des Mindestabstands in allen öffentlichen Bereichen, Restaurants sowie beim Hüttenabend

17:30 Uhr Podiumsdiskussion WEG-Reform und Verwaltervergütung: Chancen und Risiken für Verwalter Moderation: Martin Kaßler, Geschäftsführer, VDIV Deutsch- land, Berlin & Stephan Volpp, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Stuttgart Die Anforderungen an Immobilienverwaltungen steigen kon- tinuierlich an – durch neue rechtliche Vorgaben und ein ver- ändertes Anspruchsverhalten der Kunden. Die Vergütung der Leistung erhöht sich seit Jahren allerdings nur marginal. Welche Honorierung ist der Haftung und Verantwortung angemessen? Sollten Immobilienverwaltungen die aktuellen Entwicklungen nutzen, um Potenziale zu heben? Welche Ge- fahren bestehen dabei? Diskutieren Sie mit, und erfahren Sie wertvolle Denkanstöße. Mittwoch, 27. Januar 2021 09:00 Uhr Grundlagen und Beiwerk der Betriebskostenabrechnung Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei W•I•R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg Auch wenn die Flut der Entscheidungen des BGH insbeson- dere auch zum Betriebskostenrecht verebbt ist, tauchen im- mer neue Herausforderungen bei der korrekten Erstellung einer Betriebskostenabrechnung am Horizont auf. Welche Flächen muss der Mietverwalter bei der Abrechnung zu- grunde legen? Welche Nachweispflichten treffen ihn? Welche Belegeinsichtsrechte hat der Mieter? Rechtsanwältin Ruth Breiholdt beantwortet diese und noch weitere Fragen. 17:30 Uhr Spezialitäten der Gewerberaummiete Ruth Breiholdt, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kanzlei W•I•R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg Reine Spezialitäten der Gewerberaummiete sind der Kon- kurrenzschutz, Sortimentsbindungen sowie die Betriebs- und Öffnungspflichten. Anfang des Jahres 2020 hat sich der BGH in einer grundlegenden Entscheidung mit der Frage entsprechender Vereinbarungen, insbesondere auch in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, befasst, die in dem Vortrag dargestellt und im Hinblick auf ihre praktischen Konsequenzen für die Vertragsgestaltung mit den Teilneh- mern erörtert wird. Schließlich wird auch das Schicksal ent- sprechender Pflichten in Zeiten hoheitlich angeordneter Betriebsschließungen und Betriebseinschränkungen Gegen- stand der Betrachtungen sein. Donnerstag, 28. Januar 2021 15:30 Uhr „Die 7 schönsten Mythen des Baurechts“ – was Verwalter über die beliebtesten Märchen auf der Baustelle wissen müssen Christopher Nierhaus, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, W•I•R Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg Ein guter Handwerker ist um keine Ausrede verlegen. Auch deshalb ranken sich um viele baurechtliche Fragen zahlreiche Mythen und Sagen. Als Auftraggeber von Handwerker- oder Bauleistungen sieht sich der Verwalter mit diesem ver- meintlichen Expertenwissen seiner Vertragspartner kon- frontiert. Christopher Nierhaus stellt eine Auswahl der be- liebtesten Märchen und Irrglauben im Werkvertragsrecht vor und klärt auf, was Verwalter zum Beispiel über konklu- dente Abnahme, versteckte Mängel oder Wartungsfugen wissen müssen. Freitag, 29. Januar 2021 Individuelle Abreise oder verlängerter Aufenthalt auf eigene Kosten.

Organisation Ihr Weg zur 10. VDIV-Wintertagung: VDIV Management GmbH im Auftrag des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland e. V. München A8 Siegsdorf Kössen Oberaudorf Kufstein St. Johann Fieberbrunn A12 Kitzbühel Leogang Salzburg A10 Bischofshofen Saalfelden Innsbruck Krimml Mittersill Zell am See Leipziger Platz 9 10117 Berlin T +49 30 300 96 79 - 0 F +49 30 300 96 79 - 22 office@vdiv.de www.vdiv.de/wintertagung Tagungshotel Hotel Salzburger Hof Leogang Sonnberg 170 A-5771 Leogang T +43 6583 7310 - 0 office@salzburgerhof.eu www.salzburgerhof.eu Verantwortliche Stelle im Sinne der DSGVO: VDIV Management GmbH / VDIV Deutschland e. V., Leipziger Platz 9, 10117 Berlin Wir danken unseren Sponsoren für die freundliche Unterstützung